合同法(信息学院).ppt

四、租赁合同的特别效力 （一）承租人有获取租赁物收益权 （二）租赁权的物权化---买卖不破租赁原则 《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生 所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（ 2009年） 第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： 　　（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 　　（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 （三）房屋承租人的优先购买权 《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋 的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承 租人享有以同等条件优先购买的权利。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（ 2009年） 第二十一条:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 　第二十四条:具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： 　　（一）房屋共有人行使优先购买权的； 　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； 　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 五、租赁合同的终止 《合同法》规定的法定解除的情形： 1. 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使 用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解 除合同并要求赔偿损失。 2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解 除合同。 3.承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金 的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承 租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 4.因不可归责于承租人的事由，租赁物部分或者全 部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人 可以解除合同。 5.当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依 照《合同法》第 61条的规定仍不能确定的，视为 不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人 解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 6.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租 人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍 然可以随时解除合同。 第四节 融资租赁合同 一、融资租赁合同的概念与特征 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物 的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租 人使用，承租人支付租金的合同。 融资租赁合同的特征 1.融资租赁合同是由两个合同、三方当事人结合在一起的新型独立合同。 2.融资租赁合同是以融资为目的、融物为手段的合同。 3.融资租赁合同中的出租人须为专营融资租赁业务的租 赁公司。 4.融资租赁合同为诺成合同、要式合同和有偿合同。 二、融资租赁合同的效力 （一）出卖人与买受人(出租人) 之间订立的买卖 合同 （二）出租人与承租人之间订立的融资性租赁合同 第五节 承揽合同 一、承揽合同的概念与特征 承揽合同，是指承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。 承揽合同具有以下特征： 1.承揽合同以完成一定工作为目的。 2.承揽人完成工作的独立性。 3.定作物的特定性。 4.承揽合同为诺成合同、有偿合同。 二、承揽合同的种类（见教材） 三、承揽人与定作人的主要义务 （一）承揽人的主要义务 1.完成承揽的工作 承揽人能否转承揽？应区分转承揽的工作是主 要工作还是辅助工作而区别对待。 （1）经定作人同意，将主 合法转承揽 要工作转承揽 转承揽 （2）将辅助工作转承揽 非法转承揽：未经定作人同意，将主要 工作转承揽 　 2.依约提供材料或接受并妥善保管定作人提供的材料 3.交付工作成果并对其负有瑕疵担保义务 4.保密义务 5.容忍义务 （二）定作人的主要义务 1.支付报酬及有关费用 2.协助承揽人完成工作 3.受领工作成果 四、定作人的中途变更权 《合同法》第258条规定，定作人中途变更承揽 工作的要求，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。 五、承揽合同的解除 （一）任意解除 　 《合同法》第268条规定，定作人可以随时