西安西双拾贰城商业定位报告(147页）.pptVIP

版权声明 项目核心问题界定：使项目利润最大化的核心问题是什么？ 项目核心问题的解决思路 CCTI战略定位研究 项目发展基本规模 项目周边环境和道路 项目周边资源及配套 项目自身资源分析评价 项目自身分析下的价值分析 本项目属于城市交通枢纽中心大规模复合旅游商业项目。 景洪城市基本状况 版纳旅游经济发展趋势 版纳旅游经济发展趋势 景洪市近期规划旅游开发重点项目 版纳普洱茶经济发展 景洪酒店业发展基本状况 景洪餐饮业发展基本状况 景洪娱乐业发展基本状况 政府规划将景洪市区澜沧江两岸打造滨江景观带和滨江高尚居住区，本项目成为景洪未来的理想居住区。 本项目所处中心南片区凭借澜沧江景和未来澜沧江水位上升形成的大型人工湖，将成为景洪居住环境和居住品质最好的地段，而西双拾贰城的住宅就处这个滨江高尚住宅区的核心位置。 商业开发 商业开发 商业开发 区域态势分析——景洪商品住宅价格走势 区域态势分析——景洪市区中心商铺价格走势 行业态势 竞争分析——酒店业竞争格局分析 行业态势 行业态势 战略发展方向——利用KPI指标体系来判断本项目的物业发展方向 客户分析－版纳人口分析 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 客户深度访谈 分析结果，我们看到项目的机会： 项目战略思考，应追求以下目标 目标客户组成结构 一期多层住宅销售价格定位 商业A区销售价格定位 规划建筑设计标志性原则 景洪城市景观建筑典范 澜沧江流域国际化商业建筑形象 在景洪城、澜沧江昭示性极强 标志点位置具唯一性 有独创的能吸引、集聚人流 的主体验点 空间的设计、处理高于商业 公共空间的昭示性、导示性、共享性 交通组织的通达性、便利性 环境景观的穿透性、共赏性 卖场、休闲两类空间的有机组 织、连接 体验点的昭示性、引导性 住宅区功能规划布局建议 东南亚商贸城及广场设计建议 中心广场是最具体验效果的第一主体验点，是设计成败的点睛之笔 为使地下空间能够自然采光，建议中心广场采用下沉广场形式 广场的视觉焦点，应是主体验点 广场亦可有若干标志点，作为地标（如五杆旗、小品等） 大盘启动模式研究——波托菲诺 波托菲诺建立自身价格参照体系建立研究 通过一期住宅渗透式的营销启动项目，通过对项目“版纳旅游商业航母、景洪城市名片”形象的推广和一期住宅的快速销售，迅速建立项目住宅物业形象； 商业A区招商先期启动，以大型旅游购物主力店、娱乐品牌店、餐饮品牌店招商为主 通过一期住宅渗透式的营销启动项目，通过对项目“版纳旅游商业航母、景洪城市名片”形象的推广和一期住宅的快速销售，迅速建立项目住宅物业形象； 项目商业功能规划布局—泼水广场商业布局 泼水广场由大型露天舞台、傣族泼水广场，广场休闲商业、临勐海路商业，以及东南亚风情商业街组成，及旅游购物、天天泼水节构成，能吸引众多的旅游团队客户和旅游消费人群 泼水广场紧临东南亚艺术中心与旅游商贸城，将天天泼水节和娱乐，餐饮、东南亚风情街、自助酒店自然衔接。 泼水广场南边沿路布局广场休闲商业和社区配套商业，直接面对旅游客户和旁边的滨港国际小区住户 广场边沿设计观水楼，上面可以俯瞰整个泼水广场 大型泼水广场 东南亚风情商业街 泼 水 广 场 休 闲 商 业 艺术 CEPA 东南亚风情商业街 大型露天舞台 泼水广场设计以酒店为背景的大型露天舞台，为大型活动提供表演区，增加泼水广场的艺术氛围 1、建议将酒店主楼建成16－17层的小高层板式建筑，沿澜沧江面展开，东面可以观赏澜沧江景，西面可以观看大型泼水广场 酒店建筑设计建议—主楼设计建议 建筑设计参考 4、酒店顶层设旋转餐厅，可俯瞰澜沧江景和整个项目的建筑，旋转餐厅将成为景洪餐厅的制高点 3、建议酒店临江面设计观景阳台或设计落地窗，满足客人观赏澜沧江景愿望 临江休闲风情走廊酒店管理段 酒店主楼区 酒店国际风情区 酒店广场 酒店功能区 2、酒店建筑风格应在采用现代酒店建筑设计的同时，采用傣族杆栏式建筑的元素，配以傣族佛教吉祥图腾或标志，主色以黄色为主 曼谷湄公河上的中央酒店 1、酒店别墅区将“别墅”设计的概念引入酒店设计，将成为酒店未来一个吸引高端客户和集团客户的重要卖点 酒店建筑设计建议—酒店别墅区 2、酒店别墅区根据澜沧江沿岸国家的建筑风格各2－3幢，组成不同风格的组团，以水景水系贯通，仿佛一个缩微的湄公河次流域建筑风情景区 3、酒店别墅单体设计建筑面积区间为220－300平米 4、酒店别墅可作为投资性物业出售，由酒店反租后进行经营，投资客户可享受分时段度假的权利。 项目功能规划布局—临江住宅区布局 住宅区建设区域我公司建议增加，尤其扩大临江面的住宅，充分利用澜沧江江景资源，打造景洪首席江景高尚住宅区 东侧两个道路交