2008重庆地产(修订稿).pptVIP

一、2007国内房地产市场 2007年全年针对房地产调控政策达14条之多，另加上连续6次加息，10次上调存款准备金等。 涉及税收、房地产信贷，外商直接投资、土地供应、廉租房等政策。 低收入家庭：主要通过廉租房外加经济适用房。 中等收入家庭：限价商品房和经济租用房。 高收入家庭：通过市场。 2007年推动房地产价格上升的原因： 1.土地价格上涨。 2007年前三个季度70个城市地价上涨12.8%。 2.令人兴奋的宏观经济 人民币升值，流动性过剩，地产市场全球化。 3.供求不平衡 2006年底，户均住宅0.86套，2008年不会改变。 2007年投资房地产25280亿，增长30.2% 2009年才能供应到市场，2008年依然位卖方市场。 在资金紧张的背景下，行业整合不可避免： 2007年的行业竞争集中表现为土地竞争。2008年的行业竞争集中表现为资金竞争。 二、重庆市房地产发展分析 1．政策分析 房地产价格的调控是政治问题： ① 住宅100m2，必须配一车位。 ② 开发保证金35%。 ③ 房屋的层高超过3.6米，商铺超5.1米，计算二层面 积。 ④ 竣工房屋分套验收。 ⑤ 土地增值税率清算。 2、重庆市未来规划 主城区由400平方公里扩张到800平方公里 内环、外环(176KM)、三环(500KM) 3、2007年12月重庆房价在36个大中城市中排名倒数第三，建筑面积价格3160元/平方米；排名前三的广州16367、厦门11735、深圳10262。 天津7655、贵阳4771、西安4143 4、主城区价格上涨因素 ①区域发展不平衡 北部新区 ②区县和周边市场购房 区县占45.76%；市外占11.68% ③相关税费 “一价清”五通费 2007年4月配套费上涨50元/平方米 节能标准；执行65%节能，建安成本上涨5%~7% 人防费用上涨10元/平方米 5、制约价格上涨的因素 ①廉租房政府定价 ②90平方米以下经济适用房政府限价 ③2008年180万平米的经济适用房3万套 ④国发(2008)3号《国务院关于促进集约用地的通知》 屯地企业开发速度加快 容积率上升 ⑤主城区供大于求，买方市场。 ⑥主流小区均价4000元/m2，工薪层心理承受上限或心理承受能力的临界点。 ⑦个别开发商资金紧张，变相降价影响市场信心。 ⑧一线城市的房价下降，对重庆有影响。 6、城乡统筹项目 7 2007年的房地产 ① 房价 剔除“一价清”，主城区内房价上涨15.1%，建面均价3155元/m2，套内3800元/m2。 ②销售面积 2066.83万m2，增加了71.73%，仅次于上海。 ③涨价区域分布 多数区涨10%左右，北部新区，江北区，南岸区增加20%。 ④区域分布 热点：“三北一南” 江北区、渝北区各 300万m2 北部新区、南岸区各200万m2 ⑤客户群 主城区：45.67%，下降15% 区县：42.6% 市外：11.74% ⑥住房结构 144 m2以下 占 80% 3000元/建面占50%以上 60-90 m2最受欢迎，71208套占总的32.94% 8 2008年重庆房地产 主城区供应量2200万m2 价格不会超过12%的GDP上涨速度。 截至2007年底，外来房企共拿地约39430亩，总建筑体量约5829万平方米，其中待开发的潜在体量约1764万平方米。 三、重庆20年住房历史回顾 1．70年代中期——80年代初期：筒子楼 2．80年代中期——90年代初期：单元房 渝中区临华村 南坪珊瑚村 一、二、三、四小区 江北鹞子丘 3．90年代中期(95-98)小区房 洋河花园 加州花园 南方花园A、B区 功能分区 绿化意识 小区配套 4．90年代末期至今：多元化居住 Soho、两代居、第二居所、郊居生活、跃错 板式结构、Townhouse 联排别墅、独立别墅、生态住宅，客户开始“注重品牌” 四、重庆楼盘的运作层次 1．大量营销 南方为代表，不为“10%富人、20%穷人”盖房子，目前供不应求的市场背景，单靠“知晓度”，只有局部地区：石桥铺、黄桷坪、上新街、烈士墓 2．目标营销 (大众人居)主流：四海3~4期，朵力名都、翠堤