金地梅陇镇价格策略报告.pptVIP

3.2 核心均价建议 结合“二级市场比较法”及“三级市场比较法”的比准值，加权后推导出项目的核心均价， “二级市场比较法” 参考性叫较强取60%权重， “三级市场比较法” 取40%权重： P = P1 a1 + P2 a2 =6800*60% + 6600*40% = 6720元/M2 通过“市场类比推导法”验证项目核心均价，根据推导结果项目一期合理价格区间在（6400，7000）。 Step 1 Step 2 取整核心均价建议为： 6700 元/M2 价格表形成及验证 4.2 价格表的形成 4.3 定价策略导入 4.1 价格表制定原则 4.5 价格表的验证 4.6 入市均价建议 4.4 推导三套价格表 4.1 价格表制定原则 科学定价： 根据策划和销售分别对各单元科学打分确定单元基本价格，结合客户摸底、销售情况和销售策略对价格进行调整。 整体均衡： 均匀分布同质单位价格，合理设置层差，增大朝向差，优质优价，以实现不同楼层的均衡销售。 4.2价格表的形成——影响价格的因素和权重 分项 噪音 园林 视野 朝向 通风 采光 户型 梯户比 权重 30% 20% 15% 10% 10% 10% 5% 调差因素及权重： 本项目标准层打分调差因素及权重参考了龙华其它楼盘打分标准； 权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度。 综合以上确定： 备注:详细打分标准见附件 高层和小高层楼层起点基本相同，以同一价值标准横向比较均衡评判，不再分别定平面差； 两房和四房根据客户的关注点，在平面价格体系完成后进行额外处理，平面差中暂不考虑该因素； 特殊单位如赠送面积多少将根据各户型具体赠送面积进行个别调整，平面差中暂不考虑该因素。 平面调差原则： 4.2价格表的形成——平面调差 4.2价格表的形成——平面调差 400 470 0 70 510 160 210 630 460 420 680 560 440 630 510 510 820 810 810 860 720 980 1120 1390 1390 1390 1420 1330 1630 1960 680 490 860 1210 1160 1400 1400 1580 1580 1630 1630 1840 1630 2000 890 820 1260 1320 1390 1390 1460 1460 1540 1330 1950 880 810 1280 1280 1110 1320 1280 1110 1370 1600 1420 1890 630 420 670 720 650 840 840 650 960 910 1050 1320 捉迷+中央花园 水立方WATER 悬浮空中泳道 会馆能量场 物 质 漫 游 街 太阳能的院子 纯净水的院子 叶绿素的院子 负离子的院子 参考周边竞争及结合本项目产品差异，本项目最大平面差取2000元/平米。 龙坂部分项目平面差设定 项目 平面差 万科城 1800 春华四季园 2500 城色 2000 中海月朗苑 2000 4.2价格表的形成——竖向调差 层差设定： 高层和小高层分别采用不同的层差； 偶数层客厅带露台，额外加价300元 跳差设定： 1栋11层以上视野基本可整体越过3栋，整体跳差150元 ；18层以上也越过3栋3单元，整体跳差100元。 2栋11层以上整体跳差100元；除1单元C，2单元A、B受3栋3单元遮挡外，其余再额外跳差50元；18层以上全部越过三栋，整体跳差100元。 3栋3单元11层以上越过5栋，3单元跳差150元 5栋1单元11层前后均可越过3栋、6栋，跳差200元；6单元北向可越过3栋，额外跳差50元。 6栋5单元11层以上可越过5栋和7栋，整体跳差200元。 7栋1单元11层以上可越过6栋和8栋，整体跳差200元。 原则： 竖向调差之层差： 1～4 层 3、6、7栋 4.2价格表的形成——竖向调差 1、2栋 1 ～ 6 层 7 ～ 23 层 1 ～ 6 层 7 ～ 17 层 底层园林景观 景观视野变化不大 15 30 30 50 5～11 层 100 60 底层园林景观 景观视野变化不大 5、8栋 1～4 层 5～11 层 100 60 底层园林景观 景观视野变化不大 0 顶层单位 景观视野变化不大 底层园林景观 0 顶层单位 1 ～ 6 层 7 ～ 23 层 底层园林景观 景观视野变化不大 15 30 0 顶层单位 4.2价格表的形成——赠送面积处理 户型 偶数层赠送 面积 偶数层折实赠送 奇数层赠送面积 奇数层折实赠送 计入价 表价格 3栋2座，6栋2、3、4座 A 22.46 484 16.30 351 300 3栋2座，6栋4座 B 26.15 565 19.99