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张斌权 Tel QQ E-mail:zbq2199@ 张斌权 Tel QQ E-mail:zbq2199@ 中实 诚信 优质 高效 二手房销售基础知识培训 建筑基础知识 编辑整理：张斌权 主 讲: 张斌权 建筑结构的种类 砖木结构： 用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑，像大多数农村的屋舍、庙宇等。 这种结构建造简单，材料容易准备，费用较低。承载力小，房屋的抗震性能不好， 建筑结构的种类 2、砖混结构： 砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑，这是目前在住宅建设中建造量最大、采用最普遍的结构类型。 承载力小，房屋的抗震性能不好，砖混房屋受到结构的限制，空间布置不灵活，价格较低，公滩面积较小， 建筑结构的种类 3、钢筋混凝土结构 即主要承重构件包括梁、板、柱全部采用钢筋混凝土结构，此类结构类型主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。 钢筋混凝土建筑里又有框架结构、框架—剪力墙结构、框—筒结构等。目前25—30层左右的高层住宅通常采用框架—剪力墙结构。 建筑结构的种类 4、钢结构 主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 如：俊发中心、金鹰购物中心等 建筑类别 板楼： 一般建筑层数不会超过12层。 板楼的平面图，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 建筑类别 塔楼： 塔楼一般是指高层建筑，外观像塔的楼型，一般塔楼的同层住户在6户以上。 从楼房的平面图上，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。 建筑类别 平房： 只有一层的房子。区别于楼房。 房屋使用年限 框架结构 70年以上 砖混结构 50-70年 砖木结构 30年 简易房 10年 建筑面积 建筑面积包含： 使用面积 各种公推面积 (现在出售的商品房一般都是按建筑面积计价） 使用面积 指建筑各层平面中直接供住房生活使用的净面积之和 住宅买卖一用不按使用面积计算价格 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入 不包括结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积 内墙面装修厚度计入使用面积 住宅租金都是按使用面积计算 公摊面积 公共使用所需要分摊的建筑面积 电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道（有顶的）、地下室、值班室、警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑物 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙、山墙水平投影面积的一半 绿化率 绿化率=（绿化面积÷建筑用地面积）×100% 建筑密度 建筑密度=（建筑占地面积÷规划用地面积）× 100% 容积率 容积率=（地上建筑面积÷规划用地面积）×100% 容积率越低越好 房屋层高 层高 下层楼板面或地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层的高度 净高 层与层之间的净空高度（净高=层高-楼板厚度） 进深 指一间独立的房屋从墙皮到后墙之间的实际深度 开间 一间屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的距离 房屋朝向 指房屋所处的具体方位 一般确定房屋的朝向有以下上两种 1 以客厅所处的位置为向 2 以门为基准定向 现实中以客厅为向的较多 住宅种类 多层 高度在7层以下（含7层）的建筑 小高层 8-12、13层之间的建筑物 高层 13-30层之间的建筑物 超高层 30层以上的建筑物 住宅形式 1 跃层 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间 住宅形式 2 复式 复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹心层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下，其目的是提高住宅的空间利用率。 住宅形式 3 错层 错层式住宅是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。错层住宅与复式或跃层式住宅是不相同的，它指的一套住宅内的各种功能用房，如起居室、卧室、卫生间、厨房等建筑在不同高度的平面上。特点是静态与动态相结合，用30至60公分的高度（3-7步楼梯）差进行空间隔断。复式层高