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典型个案研究 润通.和谐苑户型分析 本体分析︱地块价值分析 125.72㎡ 136.26㎡ 118.33㎡ 约55% 120.53㎡ 主力户型 面积 户型配比 二室二厅一卫 108.88㎡ 约20% 三室二厅一卫 101.86 ㎡ 约25% 三室二厅二卫 120.32㎡ 146.19㎡ 阳光名郡： 户型多样化，但设计中规中矩，面积较丰富，但是比较集中，80-100之间的面积没有涉及 ，基本延续现有老户型，产品的创新不足； 部分户型在功能空间布局上存在欠缺.没有能够最大限度的合理利用空间。 典型个案研究 阳光名郡：亮点借鉴 典型个案研究 园林景观别致，一个5000平休闲广场，两个2000平景观花园 具有人性化的人车分流的入户门设计. 对项目的启示 通过阳光名郡的案例，我们可以得到以下两点启示。 从项目的销售情况可以看出，人们的居住更倾向于生活设施配套更加完善的老城区，由于东部工业园区距离老城区较远，生活配套设施匮乏，所以这一地段的发展还需要一个过程。 寻找一个与众不同的亮点作为项目的卖点. 典型个案研究 雅典城：城区位置最好、销售速度最快的楼盘 规模中等：住宅总建筑面积10万㎡。 区位较好：位于县人民广场东侧，县医院南侧 定位中高等：普通多层、小高层 配套优越：中心广场、成熟商业街、一中分校、三完小、项目本身自建沿街门面。 项目最大难题： 1、受开发商实力影响，项目推货较慢，市场口碑不是很好。 2、部分户型设计过大（150㎡以上），市场消化量太小。 对项目的启示 通过雅典城的案例，我们可以得到以下三点启示： 老城区的住宅项目位置占优，周围配套较好，已经形成了固有的商业氛围，有利于项目的进展。 开发商的实力成为一个项目能否成功操作的重要影响因素。 以雅典城为代表。户型面积的设计一定要根据目标客户的定位而确定，如果一味的追求最大的销售面积，反而影响项目的销售及企业的口碑，因而本项目更需引起重视。 土地资源的不可再生性，最大限度的利用土地资源，高层、小高层将成为市场的主流。 提高项目在县城的知名度，通过开盘的一系列活动及优惠来吸引人们的眼球！ 典型个案研究 秀景豪庭---鄄城首席高档高层电梯豪宅 对项目的启示 通过秀景豪庭的案例，我们可以得到以下三点启示： 鄄城的营销操作方式正在逐渐升级，但与一二线城市相比还处在发展的初级阶段。 以秀景豪庭代表，营销的展示需要有创意，吸引客户的眼球才能真实打动客户，达到事半功倍的效果。 区域房地产市场研究 鄄城房地产市场小结 鄄城房地产自2006年开始发展以来，开发水平在逐步提高，现在加上县委县政府致力于旧城改造，目前鄄城的房地产已经步入了快速发展时期。鉴于当地市场的发展水平不高，县委县政府通过招商引资引进一些有实力的外地地产开发商，加剧了竞争，提高了产品的档次。但是受当地经济发展水平的限制，加上住宅市场那个供应量较充足，目前市场销售情况一般。就销售情况而言，位于老城核心地带，区域生活配套更加完善的地段是市场上销售较好的区域，老城边缘位置销售的一般，距离县城中心较远的销售情况不理想。 项目SWOT分析研究 项目为居住、商业综合性用地，可供使用土地50亩左右，地上建筑面积33300平方，是鄄城中等楼盘项目。 本体分析︱项目概况 本案 城市发展方向 项目西侧以别墅为主，周围杂草丛生。 项目东侧有一排平房需要拆除，北侧基本为杂草丛生的平地。 本体分析︱地上物 项目所处位置交通便利，南靠东西要道建设街，北临贯穿县城东西的人民路，东西分别依鄄十一路，鄄十路。 按照政府的规划，工业园区将是政府重点打造的项目，其内部道路交错。 本体分析︱交通配套 项目周边工厂林立。 目前项目周围仅在东侧有一个两幢楼的住宅，周围基础生活设施配套不完善。 本体分析︱周围地形地貌 SWOT分析 项目 S（优势） W（劣势） 共有 独有 可弱化 不可弱化 外部 道路基础设施完整 周边道路错落交织交通十分便利 依雷泽大酒店 距离县城中心较远 景观资源缺乏 生活配套缺乏 周围有化工厂，具有污染性 内部 —— 地块方正平整，不需要考虑安置居民 周边居住氛围较弱 —— 项目 O（机会） T（威胁） 共有 独有 可弱化 不可弱化 外部 城市化进程加快，城市发展方向为县城的东南部 ----------- 市场供给量大竞争激烈 国家调控政策影响 ——THE END——谢谢聆听 敬请指导 * 鄄城市场调研报告 市场篇 1.城市研究 2.鄄城房地产市场研究 3.典型个案分析 城市印象 鄄城县为菏泽八县市之一，坐落于菏泽北侧，县城位于县域西侧。 鄄城县由传统的农业大县逐渐转变为“工业立县”，产业结构发生了巨大转变。 “工业立县”，工业已逐渐成为鄄城第一支柱性产业 作为颛顼之墟 ，鄄