易辰--盐城市城南新区土地项目可行性分析.ppt

盐城市土地项目可行性分析 盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口811万。全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。 本地块及周边房地产分析 产品设计和需求分析 在产品设计上，盐城市正在由多层产品向小高层产品转变，尤其是城南新区，在上述六个项目中，全部设计有小高层，而且小高层在上述项目总量中，占据70%的比例。 在户型设计上，普通住宅以三房两厅两卫110～130㎡为主，两房面积在80 ～90 ㎡，花园洋房主力面积在150～170㎡, 联排别墅主力面积在200～240㎡。 产品的设计反映了市场的需求状况。目前盐城市高层建筑的接受理念尚不成熟；建筑密度和容积率偏低反映出市场的竞争较为激烈。而户型面积普遍偏大，仍然以自主型或改善型需求为主，投资需求仍然偏少。 华夏·绿城置业顾问沈虎：“‘重点向南’是城南新区的发展主旋律，由于投资人群有限，还是以大户型为主，小户型数量较少，但到目前小户型已经售罄，因为位置的相对优越性，政府官员、企业家、媒体从业人员和城市中坚白领都前来购房。本地人还是以改善住房条件才前来购房的。不过要让这些人群过来居住，也要等周边商业和公园完善以后才可以。” 典型项目 本地块及周边房地产分析 城南新区代表了未来一段时期盐城市的发展，因此其客户群体比较具有代表性。在城南新区的各项目中，客户群体主要集中于政府公务员、企事业单位中高层员工、个体商业人员。 在地区分布上，购买力稍强的公务员、个体业主等购房人群，也包括社会大众偏向于市政府周边的位置较好的项目，如临近盐渎公园和市政府的公园道1号比较具有代表性，客户群体比较广泛，各个阶层的都比较接受这个地段。在市政府南侧区域，以恒荣世家和都市豪庭为代表，其客户群体更多的来源于政府公务员、部分年轻工作者和对城南新区比较看好的投资者，以及各县市打算在盐城定居的高收入群体。 司机 一：“现在城南区那边没有商业，没有企业、工厂，所以几乎不往那边去拉生意。老市区和新区两个地方的人群密度差别太大，生意也就没有可比性了，要是购房的话近期是不会考虑新区的。” 客户李某：“我现在刚刚购买了一套小高层的房子，主要还是用上政府的3%购房补贴，另外呢也是改善一下住房条件，离老市区不远，当时购房时也曾考虑过城南边的房子，也知道以后会发展的很好，不过那是持续到2020的长远规划，所以就不是我近几年考虑的。” 私企老板王先生：“我来钱江方洲看房主要是看好了项目的规模，这个项目算是这周边最大的项目了，有70余栋楼呢，位置也不错，这里买套房子是想居住的，城南区那边不是要发展起来了么，也是刚从那边的几个项目看完了过来的，觉得先买一套放在那里可以，那边均价基本都在3700—3800元/㎡，而钱江方洲在4300元/㎡左右，当然了钱江方洲的位置距市区近一点，所以即使不在城南那边居住，买一套作为投资的话还是蛮可以的。” 客户群体分析 典型项目 本地块及周边房地产分析 盐城市房地产在经历了连续三年的快速增长后，受国内外经济危机大环境影响，在2008年下半年，发展速度放慢，大部分房地产项目销售速度降低，并相继出现打折优惠等。进入2009年，盐城房地产形势重新好转，政府也出台了一系列鼓励市民购房的优惠政策。各个项目总的销售状况转好。 在城南新区各项目中，以公园道1号等地段较好的楼盘销售状况最好，供销两旺，政府南侧的几个项目，销售状况尚可，但是仍然感到一些吃力，这种现象随着向南的距离越远越明显。 销售形势分析 典型项目 不过从总体来看，销售还可以，较其他城市销售形势相对较好。 * 中南——青岛易辰地产经纪有限公司 2009.06.20 第一部分 盐城市发展情况数据分析 一、盐城市综合现状 二、盐城市经济分析（99——08年） 三、盐城市房地产市场分析 第二部分：盐城市规划发展分析 一、城市规划思路 二、城市发展目标 三、盐城市领导班子执政能力评估 第三部分：本地块及周边房地产分析 一、本地块概况 二、地块SWOT分析与风险规避 三、周边主要项目分析 四、地块经济指标分析与测算 第四部分：总结 目录 第一部分 盐城市发展情况数据分析 盐城市发展情况数据分析 盐城概况 城市概况 盐城市发展情况数据分析 盐城概况 交通概况 盐城市交通情况良好，海陆空交通体系逐步完善。 公路——204国道纵贯全境，沿海高速公路南通段、宁靖盐高速公路已建成通车，沿海高速公路段，淮盐高速公路均在建设之