衢州房地产市场研究2016年4月.ppt

【地块产品建议】 西区A1-1地块 价值属性 评价 区位/交通 三江东路 花园东大道 西安门大桥西 便利 景观 江滨绿化 衢江 中偏上 配套/学区 衢州一中 兴华中学 实验幼儿园 一般 可塑性 江景房 桩基问题 一般 周边存量 10公里 1000套左右 良好 可比价格 亭川小区二手7000-9500 文奕元小区6700-8200 御龙湾9000-9700 良好 新盘营销 西向吾悦广场推盘 西区上半年可供上市项目 威胁 产品类型 高层公寓 中高端 首改 户型 95㎡ 180-240方以上大套型部分 100-118㎡ 140㎡ 165㎡ 以中高端首改首置为产品定位方向，按6.47万方可售面积计算，保守销售周期2年： 多层/小高层公寓约530套，整体均价9500元/㎡ 预计总销金额达6.15亿元 市政府 3#地块 花园东大道 三江东路 西安门大桥 衢江 江滨绿化 国土资源局 民政局 亭川小区 土地成本+建安+附加成本约：6.31亿 1600+3500+1200=6298*100129=6.31亿 项目地块本体分析 5#地块相关指标 地块占面： 约126亩（约14.09万平方米）,其中商业4500平米，幼儿园5000平方米。 容 积 率：1.8 绿 化 率： ≥30％（详细规划方案另行报批） 土地性质： 住宅用地、配套商业用地、科教用地 意向地价： 住宅用地238万元/亩 拿地信息： A、需配备幼儿园5000平方，商业4500平方. B、属于双港街道。 兴华西苑8500元/㎡ 5#地块 双港立交公园 锦绣家园 7500元/㎡ 肿瘤医院 三衢路 锦绣路 兴华苑 双港西路 兴华路 新元路 项目地块本体分析 地块四至情况 地块内部 西侧无名路（检察院） 东侧新元路（临水渠） 南侧三衢路与双港路 北侧锦绣路 兴华西苑8500元/㎡ 5#地块 双港立交公园 锦绣家园 7500元/㎡ 肿瘤医院 三衢路 锦绣路 兴华苑 双港西路 兴华路 新元路 项目地块本体分析 S 优势： 地块为主城区稀缺住宅用地，2016年主城可售盘量少； 地块临主城高档小区一路之隔，价格梯队占优； 地块位置认可度较高，且拥有双学区； W 劣势： 地块南临立交桥，噪音及朝向影响较大； 西面住宅档次较低，片区属双港街道，位置印象降低； 土地自留地影响，涉及纠纷问题； 受北面新宏项目影响，楼面价将抬升至少3000以上； O机会： 主城可售楼盘几乎没有，供不应求； 双学区优势将抬升溢价空间； T威胁： 新宏项目推盘分流客户； 周边二手房出让为7500-8500元，拉低项目客户心理价位； 项目SWOT分析 主城难得土地供应，双学区优势，地块平整交通便利； 【地块产品建议】 铁路三角地储备地块 价值属性 评价 区位/交通 锦绣路 新元路 三衢路 便利 景观 临水渠 立交公园 一般 配套/学区 新世纪学校 兴华中学 双港幼儿园 中偏上 可塑性 整体性好 有区间路 良好 周边存量 2公里 460套左右 10公里 2000套左右 二手房挂牌多 良好 可比价格 周边二手7500-8500 枫丹白露10500 一般 新盘营销 北向新宏推盘 市区上半年可供上市项目 机会 产品类型 多层/小高层公寓 中高端 首置 首改 学区房 户型 86-99㎡ 170-200方以上大套型为顶加阁 100-115㎡ 125㎡ 138㎡ 以中高端首改首置为产品定位方向，按22.13万方可售面积计算，保守销售周期3年： 多层/小高层公寓约1100套，整体均价8500元/㎡ 预计总销金额达18.81亿元 兴华西苑8500元/㎡ 5#地块 双港立交公园 锦绣家园 7500元/㎡ 肿瘤医院 三衢路 锦绣路 兴华苑 双港西路 兴华路 新元路 土地成本+建安+附加成本约：16.25亿 996+3200+1200=5396*301212=16.25亿 * 衢州市 房地产市场报告 2016.4 “四省通衢”，8837平方公里，256万人口 浙西的交 通枢纽和政治 、经济、文化中心 衢州版图： 衢州市辖柯城区、衢江区、江山市、龙游县、常山县和开化县。 衢州市概况 城市经济发展情况 衢州2015年GDP1146.16亿，浙江排名第9位，增速放缓人均GDP53848元 近几年衢州市GDP增长率均保持在8%以上，其中2013年GDP突破千亿元，但在全省排行水平较低。 与浙江省其他主要城市相比，衢州GDP属于第三梯队。第一梯队由杭州、宁波组成，GDP总值已突破18000亿元；第二梯队由温州、绍兴、台州、嘉兴、金华组成，GDP总值超过20000亿元；第三梯队由衢州、丽水和舟山组成，GDP总值3000多亿。 备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站 GDP1146亿，排位第9 备注：衢州市包括两区、四县