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;;目录CONTENTS;; 二、基以主题概念大型购物金融广场，整个商场分割成小产权商铺，采取一定回报率，一定时间段的返租或不返租的形式销售商铺。此种方式有以下几个问题需要探讨： 1、主题概念的大型购物金融广场的市场定位甚为关键。定位的准确，关系到商场的销售率和销售价格。 2、?主题概念的大型购物金融广场也需要物业性质的商场管理公司进行管理。商场管理公司由谁为主体组建，关系到商场后续的经营的好坏。 3、?主题概念的大型购物金融广场需要销售和招商齐头并进，需要行之有效、严谨的市场营销方案及强有力的执行力来保证销售。 4、??主题概念的大型购物金融广场如果市场操作良好，能实现较好的销售率及较理想的销售价格，公司的整体收益也较理想。;【衡达地标】的行销和招商工作就以上两点来开展和实施。 第一部分 品牌主力店、大卖场的招商 一、目标客户 1、家电类全国品牌连锁店 A)??苏宁电器连锁集团 b) 国美电器连锁集团 2、IT类全国品牌连锁店 A)?赛博数码广场 3、大卖场类品牌连锁店 A)家乐福 b)丹尼斯 c)大张量贩 4、金融类或者服务行业 A)银行 b)移动联通等大型营业厅; 本项目商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,提高销售率和销售价格 根据市场分析，销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。 （一）以租代售。（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛） 以租代售，就是客户一开始先付总房款的30%作为购房定金，并与开发商签订一至两年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金；租赁合同期满后客户如有意购买此商铺，则可交纳剩余房款（总房款减去定金和已交租金），并与开发商签订正式购房合同；若客户无意购买，则向客户返还开始交纳的购房定金。 以租代售这种方式降低了置业者门槛，缩短了销售周期，有利于打开市场形成人气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于开发商资金快速全面的回笼。; （二）直接销售。（主要是针对投资户的销售方式，打消其投资回报的顾虑） 我们这里所说的直接销售包括三种具体形式： 1.?一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠)； 2.?分期付款(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%); 3.?按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。 这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体项目工程进度；但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大影响了发展商资金回笼。 因此，结合现在商铺销售上存在的实际情况，建议采用这两种销售方式相结合的销售方案。对此我对这一销售方案的可行性进行了相关分析。;（四）、具体的招商方式 不管是以租代售还是为投资户进行招商，都必须积极的吸引经营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位，因此建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。具体操作如下： 1、推出品牌商家进驻优惠策略 品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以建议对于有意进驻的品牌商家，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租； 2、“客户领袖”奖励计划 针对目前地区商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，开发商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购买的商铺总价的1%作为优惠奖励，可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式。 3、针对目标客户采用DM策略 对于目标客户,可以通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，这也是招商的有效方式。 ; （五）营销推广策略 根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销和旺销的效果。 A、推广主题 基于前面的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕 下面几个方面进行： 1、 宣传该区域房地产业的蓬勃发展，必将带动大型购物广场的长远发展，从而使购买本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充满信心； 2、 本项目位于西工区车站的中心地带——东西贯通，交通便捷，况且商铺前面的步行道空间较大，对发展大型购物广场行业极具潜力； 3、项目独创性：以差异化竞争为前提