房地产市场分析与定位.pptVIP

（5）价格定位 高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。 若价格定低，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。 新近推出的浦东“新世纪花苑”就是开发商在了解了客户需求的前提下，结合市场实际情况，制定了一个合理的价格，其结果既保证了消钻者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。 制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。 房地产定位注意原则 （1）提高产品的性价比，注重人文环境。 消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。 （2）保证空间的合理布局。 住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。 （3）准确挖掘高价值的客户。 如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别关注的问题。 房地产产品定位应考虑客户关系管理。 客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献 80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来 20%的利润。 20%的客户为企业高价值的客户群体。 细分案例 徳福花园项目 香港钧濠集团以收入作为细分变量，将深圳的房地产市场细分为高收入、中等收入和低收入三个子市场，通过大量的市场调研、科学分析并结合企业所拥有的资源优势，该集团选择了面广量大的低收入群体作为自己的目标市场，并有针对性地开发徳福花园项目。 金雨豪园复式豪宅项目 开发商在对深圳市高收入群体的需求进行摸底时，发现部分高收群体有着群居的心理，他们对楼盘的位置、地段很讲究，他们希望自己的邻居是和自己处于同一层次、有共同品位、有共同语言的人。为此开发商根据高收入群体的心理因素，将他们的需求市场划分为独立式别墅、联排式别墅、空中别墅和复式豪宅，并选择了其中的复式豪宅作为目标市场。 颐和山庄项目 将产品定位在“绿色、空气、空间”为主题的生态型住宅小区，该小区内的大型的山顶公园和位于白云山内的优越自然外环境，为目标市场的客户群体创造出其它项目无法比拟的生态和环境方面的利益，成为广州楼市生态住宅的标杆。 项目竞争分析　 项目竞争分析包含： ①分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征； ②根据目标物业的特征选择、调查竞争物业； ③进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。 这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。 房地产E网 市场分析 政策分析研究 供给分析 需求分析 消费者研究 竞争对手研究 对未来市场的预测 目标市场确定、产品定位 1、市场细分，确定子市场（一个或若干个） 细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特点、供应商与客户的关系方面的特征等 2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案 市场研究 1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 市场研究 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测? 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测 项目研究 ?1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 ?2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 幻灯片 6 3.项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要技术经济指标 市场细分 市场细分 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜在需求为导向 通过深入细微的市场调研分析,进行房地产市场细分、房地产目标市场选择和房地产产品定位 为房地产营销组合活动的顺利执行指明方向,较好地满足房地产开发商的运作需求 房地产市场细分定位的具体策略 策略A：人文因素细分定位 1、年龄 　　购房能力随着年龄的增加在不断的变化。二十岁、三十岁、