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我国高房价的成因与控制建议 　　[摘要] 近年来中国房地产业持续快速发展,楼市火爆,为中国的经济发展注入了强大的动力,拉动了内需,提升了GDP,但随之而来的高房价却使中国许多家庭无法承受,许多家庭都需要通过大量贷款来解决住房问题。为控制房价过度上涨,中国政府出台了一系列组合政策。可房价还会涨吗?何时买房?中国的房价为何上升得如此之快?高房价背后又有多少推手?这一系列的问题,已经越来越受到人们的高度关注。抑制高房价,必须打击房产投机,加强房地产业法制建设,加强对各个环节的监督。同时,应加大廉租房和社会保障性住房的建设,满足更多老百姓的住房需求。 　　[关键词] 房地产业市场价格政府政策控制建议 　　近年来中国房价快速上涨,导致许多城市出现高房价的现象,如今房价之高,早已超过了人们的收入水平所能承受的范围。作者希望通过从中国高房价的现象着手,分析目前房地产市场上影响商品房房价的土地成本,开发税费,房地产利润,政策导向等因素,来解析高房价的构成及原因,解释中国房价为何出现过快上涨,房价过高的现象。同时提出一些参考建议,旨在为构建和谐社会,全面落实科学发展观,促进我国经济持续健康发展建言献策。 　　 　　一.近年中国高房价的成因 　　(一)商品房供需矛盾突出 　　从供求层面看,中国城市人口集中且规模较大,对住房需求很大,但是由于社会保障住房以及廉租房的建设满足不了广大老百姓的需求,只得去市场购买商品房,而商品房的数量有限,供不应求,又必然导致房价的上升。首先,住房对于老百姓是刚性需求,是人们日常生活中的必需品。虽然长期以来中国城市的商品房规模在逐步地扩大,越来越多的土地被房地产商拍下建设成商品房,但是由于根本上城市建设用地的有限性以及中国城市人口规模的不断扩张这两个主要原因,使得城市商品房需求量的增速远大于商品房建设的速度。 　　从当代中国一些重点大城市的人口规模来看,城市人口密集,这些大城市的商品房需求增长速度,也远远大于城市商品房建设的步伐。加上越来越多的外来人口和城市新增人口,更使房地产市场急剧升温。因此,这些城市的房价,近年来也都同时呈现快速增长的趋势。当然完全把房价问题归结到供求关系上,是不科学的,因为仍然有许多因素会影响房价的走势。而且中国房价在短期内的快速增长,与人民的收入增长的速度相比,前者是远远大于后者的,同时也远远大于中国GDP的增速。 　　(二)利益驱动,政策失衡,监管不力 　　首先,房地产开发商必然是以利益最大化作为企业发展的目标,希望房价越高越好,利益驱动,主观上推动房价上涨,以获得更多的利润。近年来诸多地王的诞生,恰恰说明了房地产市场的高利润,引得大家争相追捧。其次,政策失衡。2004年,169家中央企业中有八成的企业都涉足房地产。在信贷紧缩的政策下,央企还能够获得垄断红利。1994年后央企的税后利润不再上缴中央财政。虽然这两年央企开始进行国有资产预算,但红利在央企系统里打转。央企进驻房地产市场使得楼市急剧升温,央企是获利了,但房地产市场乱了,广大老百姓利益受损了。再次,政府的监管不力,放任投机炒房行为。一时间某某地炒房团所到之地商品房价格直线上涨。在利润的趋势下,一部分地方政府以GDP为纲的错误理念,导致放任甚至鼓励“炒房团行为”,来大力发展商品房地产业。与之配合―些地方政府千方百计提高地价,大量增加商品房用地的开发面积,忽视社会保障住房以及廉租房的建设.以卖地获得巨额财政收入作为发展地方经济的重点,追求虚假繁荣。这种错误不仅加剧了房价的上升,使得房地产市场混乱无序,而且极易产生权钱交易滋生腐败现象。 　　(三)土地开发成本的上升 　　地价以及税费的提高使开发商拿地的成本上升,同时由于城市建设用地的有限性,进一步提高了地价。开发商品房,首先要买地,而地价的多少也就左右了土地开发成本,进而也会影响最终的房价,同时房价的上升又会反过来拉动地价的抬高,形成恶性循环。地价的持续上升是推动房价上涨的重要动力,这种影响主要可以概括为三个方面: 　　其一,成本转嫁和传导。去年,全国各地“地王”一个接一个出现,拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中转嫁,而在我国房地产市场供应主体单一,在开发商垄断供应市场的情况下,这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程,也是房价一路上涨的过程。由此形成了一个恶性循环:地价上涨构成房价上涨的强大推动力,而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。 　　其二,心理预期。对未来某种商品价格走势的预期,会直接影响到消费者的选择,而“地王”增强了人们对未来房价将继续上涨的预期。由于“地王”楼面价远远高出周围房价,形成了所谓“面粉贵过面包”的现象,使人们确信未来房价还可能继续大幅度上涨,进而在“买涨不买跌