抑制高房价两个误区.docVIP

抑制高房价的两个误区 　　建设成本决定房价的假设,是导致依靠消减“暴利”――政府土地收益或开发商利润来限制房价的政策失效的主要原因 　　 　　现 在最流行的一种观点是,建设成本,特别是土地价格的飙升,推高了住宅产品的价格。由此而引发的最直接的政策建议就是政府要设法大规模降低土地拍卖价格,或者干脆废除“招拍挂”供地模式,直接以成本价甚至补贴价供应住宅用地。 　　另一个观点则是,开发商以远高于成本的价格出售住宅导致高房价,只要规定开发商的“合理利润”,住宅价格就可以大幅度降低。媒体上此起彼伏要求核查、曝光开发商实际成本和利润的呼声,也是基于这一观点。 　　两个观点看似互不相关,但实际上都是假设住宅的建设成本决定了住宅市场的价格,并因此认为,消减超过成本的“暴利”――政府的土地收益或开发商的利润――乃是降低住房价格最简单的办法。 　　 　　“限价房”缘何效果不彰 　　 　　成本决定论直观、简单,逻辑清晰,易于为非专业的媒体受众所理解,因此影响巨大。但实际上,以此为基础制定的政策却效果不彰。比如,前一阶段喧闹一时的“限价房”,就对房地产市场价格的影响甚微。 　　很多人忽略了一个简单的事实,那就是为什么许多当初以很低成本拿到土地的开发商,依然会按照现在的市场价格出售住宅,而不是按照其成本较低的价格为其住宅定价。 　　所有这些,都是源于对市场定价机制的错误理解。 　　住宅的效用,对于每个人都是不同的。比如,小学服务对有小孩的家庭非常重要,医院服务则对有老人的家庭非常重要。有的人则对公园、绿地有特殊的偏好。而企业则需要靠近港口或其他交通枢纽。因此,同样的区位对于不同的人,效用是不一样的。最后谁获得土地,以怎样的价格获得土地,则取决于消费者的预算和生产者的成本。 　　住宅的价值乃是其未来预期收益的贴现,其市场价格并非如教科书上那样,以简单的供求曲线的交点所决定,而是根据供求关系,围绕价值上下波动:当一种产品供大于求时,产品的价格通过生产者之间的竞争所决定――成本低的最优生产者将其他生产者逐出市场。最优的价格,就是刚好令边际生产者利润为零时的价格。这时的市场价格与生产者的成本密切相关,而与消费者的支付能力和偏好无关。 　　举例来讲,假设市场上有100个消费者,每个住宅只有一个开发商,并且开发成本不同。当住宅套数大于100时,理论上的最优价格,应是刚好令生产第101套住宅的开发商利润为零。 　　相反,当市场供不应求的时候,住宅价格由消费者竞争所决定――边际生产者通过类似拍卖的竞争市场,将出价较低的其他需求者排除出去。此时最优的市场价格,就是刚好令边际上次优消费者预算为零时的价格。此时价格与生产者的成本无关。 　　还是刚才的例子,如果现在有99套房子,此时市场上的房价是由第99个出价最高的消费者决定的。最优的价格刚好超过第100个消费者愿意支付的最高预算。 　　也就是说,住宅同任何商品一样,在市场上都有两组均衡价格,当住宅供给数量从99套连续变化到第101套时,住宅的价格就不再是连续地变化,而是直接从消费者价格,跌落到生产者价格。 　　这个定价机制很好地解释了那些基于建设成本的房价政策(如打压地价或规定限价房)基本无效的原因――因为我们面对的是一个消费者竞争的供不应求的市场。在这样的市场条件下,即使政府降低地价,房价不会自动降低,而是增加了开发商的利润;如果我们继续限制开发商的利益,价格也不会降低,这只会增加炒房团和其他各类投资者的盈利空间。 　　这个理论同时告诉我们,要降低房价,唯一的办法,就是增加供给或压缩需求。一旦市场逆转,从供不应求转为供大于求,住房的市场价格就会从消费者价格跌落到生产者价格,此时,包括土地成本在内的建设成本,就会成为决定住宅价格的关键因素。 　　这一轮住房价格波动,真实地体现了这个机制的作用。 　　在推出了一系列针对开发商的无效政策之后,2007年9月,央行针对投资性需求,提高了二套房首付和利率,结果大批的投资性消费者(特别是基于贷款的投机性需求)被逐出市场,市场需求急剧萎缩,导致供求关系逆转,开发商纷纷抛房套现。急退的房地产大潮,将当初高价拿地的开发商搁浅在高成本的浅滩。而低成本的开发商则成为市场价格的主导者。 　　同样,去年以来的房价反弹,也是由于金融危机后放松了对二套房贷款的限制,加上市场上资金充裕、通货膨胀预期,共同导致了投资性需求猛增,供求关系再次发生反向逆转。 　　 　　并非土地供应不足 　　 　　还有一种似是而非的观点,认为房价过高是由于地价过高,地价过高又是由于土地供给不足。因此,只要增加土地供给,就可以降低地价,也就可以降低房价。 　　这个观点实际隐含了一个假设,那就是所有的土地都具有完美的替代性。如果这个假设成立,就意味着我们增加塔克拉玛干大沙漠的