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楼市纠结中的2010,迷雾中的2011 　　楼市、房价，是关系国计民生的大事，回顾2010年，楼市状况犹如一部好莱坞大片，可谓波动频频，亦悲亦喜，起伏跌宕，引入入胜；展望2011，有人说将是中国楼市的“崩盘年”，中国人民大学发布《中国宏观经济分析与预测报告》预测，2011年中国房价将下跌20％。当然这只是一种声音，还有一种声音：2011年房价依然要上涨”。 　　 　　纠结，2010年楼市犹如好莱坞大片 　　 　　回顾2010年的中国楼市，一定少不了这样一些关键词：火爆、涨价、新国十条、打折促销、成交量萎缩、量跌价升、零成交、二次调控、限购、停贷、胶囊公寓、保障房、央企退市、低碳、商业地产、回暖、同比上涨、房产税、搜房上市……等等。有的已成为现实，有的如一柄利剑悬于楼市顶头。 　　重看2010年楼市的春夏秋冬。2009年底的调控政策，加上传统的节假日因素的影响，1月、2月的楼市以“倒春寒”开局。阳春三月，冰雪融化，又见桃花开，楼市“小阳春”如约而至，4月更是像喝了鸡血似的往上窜，楼市夏天早来到。4月17日，一场暴风雨来袭，号称“史上最严厉的调控措施”――“新国十条”出台，把楼市“直接从夏天赶到了冬天”。经历了5月、6月的阴霾，楼市的“伏天”持续了差不多7月、8月、9月三个月，享受了“金九”，“银十”却让“9?29”楼市二次调控政策吓成了泡影。“狼来了”喊过之后，11月、12月又是稳中有升。 　　盘点2010年的楼市，用“纠结”一词最确切：国家纠结调控效果为何就实现不了；房地产企业纠结“利空是否出尽”；投资客纠结要不要坚持；老百姓纠结要不要出手购房…… 　　 　　趋势，一个时期内房价仍会向上 　　 　　预测中国的房地产市场，其难度之大，恐怕堪称经济界的哥德巴赫猜想。面对2011年的楼市，诸多猜想等待求证：房价下跌20％？楼市会不会崩盘？调控政策会不会“卡壳”？房产税是否会出台？保障房能否落实？ 　　市场经济下，商品的价格以价值为基础并受供求关系的影响，价值决定价格，价格因供求关系而围绕价值上下波动。电影《2012》中，诺亚方舟船票的售价是10亿欧元，还不能还价，这就是供求关系对价格??影响。中国房价的大趋势如何？中国人口增长率的拐点到来之前，如果没有大刀阔斧的二次房改，我国房价上涨的大趋势可能难以改变，可以改变的是大趋势实现的节奏和形式。 　　“居者有其屋”的观点在我国根深蒂固，城市化的趋势不可逆转，2030年我国总人口将达到15亿，城市人口达到10亿。1987年我国新生人口达到了2550万的顶峰，但下降速度比较缓慢，也比较平稳，并在2004年趋稳，每年出生人口在1620万左右。这一部分人是未来我国城市化的主体，也是购房主体。而刚好1987年生的人也进入了婚姻期，支撑起了买房的刚性需求，若加上改善性住房需求和投资需求，我国在未来20年内，住房需求是处于扩张状态的。同时，随着我国经济的发展，居民的收入水平将不断提高；加上我国的土地资源是有限的，自然资源是有限的，人力成本是上升的，这也必然导致住房建设成本上涨，从而导致房价上涨。 　　从国际经验来看，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，2006年我国人均GDP突破2000美元，2008年我国人均GDP登上3000美元的新台阶，与此相伴随的，是我国房价的疯长。历史上，一个国家的人均GDP从1000美元到10000美元，平均需要15年以上的时间，也就是说，正常情况下，我国要到2020年左右才能实现这一目标，这就意味着今后相当长时间内，我国的房地产将处于高速发展和稳定快速增长时期。 　　胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出“住有新居”，国务院总理温家宝在与网友在线交流时承诺：“在任期内把楼市管好，把房价保持在一个合理的价位”。从中央的态度中，我们可以预判未来我国楼市的几个突出特点：楼市不可能崩盘，房价的差距将逐步缩小，保障住房的建设力度会加强，房价上涨速度可能会逐步低于老百姓收入增长速度，随着国民经济结构的调整，房地产对国民经济发展的影响会逐步降低，房地产的市场波动规律将逐步和宏观经济保持一致。 　　 　　房策，2011年我该怎么办 　　 　　社科院发布的2011年《经济蓝皮书》表示，如没有意外，我国2011年GDP将达10%左右。宏观经济延续向好的走势，楼市调控半途而废的可能性极小。 　　关于货币政策，在CPI不断创新高的压力之下，2010年12月3日，中央会议已给2011年政策定调：实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 　　在楼市供应量方面，2009年扩张性货币政