房地产经理管理历届试题简答论述071022.docVIP

第一章 房地产与房地产业发展 0601论 试述房地产及其经济特性 0610论 试述房地产及其经济特性 房地产是房产和地产的总称，房地产在经济学上也叫不动产，房地产、不动产和物业是房地产的三种不同的称呼。 房地产商品的特性，决定了房地产经济的特性。 房地产位置的不可移动性； 房地产开发经营管理需要的资金量大，时间长，资金周转缓慢； 房地产投资经营的风险性； 房地产经济运行过程的统一性； 房地产的基础性、先导性和带动性； 房地产价值大，使用时间长，并且可以增值； 房地产对市场经济运行的敏感性； 0401论 试述把住宅产业培养成为国民经济新增长点的条件和意义 要使住宅成为国民经济新的增长点，就必须使住房成为居民消费的热点。要使住房成为居民消费的热点，必须做好以下几个方面的工作： 改革实物分配住房的制度，实行住房的货币分配； 建立住房新的体制，降低房屋价格； 实行二、三级市场联运，提高居住房消费水平； 发展住房金融，提高居民购房的能力。 只有抓好这几方面的工作，才能把住房从居民潜在消费，变成有支付能力的消费，从而使住房建设成为国民经济新的增长点。 0410简 发展信房金融，建立与我国国情相适应的住房抵押贷款制度应做好哪些方面的工作？ 应做好以下五个方面的工作： 加速建立公积金制度； 调整贷款结构，加大向个人住房贷款的比例； 完善住房抵押贷款登记制度，发展住房抵押贷款保险； 在住房金融中引入竞争机制，提高服务效率； 拓展住房金融渠道，发展住房金融品种。 第二章 房地产经营管理与房地产经营管理企业 0210简 房地产开发经营管理有哪些主要阶段？ 0701简 房地产开发经营管理大致分为哪几个阶段运行? 建设工程项目的设立和企业组建过程； 建设项目规划和审批过程； 土地使用权取得程序和审批； 征地拆迁程序和审批； 建设工程法定程序； 房地产经营过程； 物业管理阶段。 房地产经营管理风险与房地产经营管理决策 0401论 房地产综合开发在城市建设中的地位和作用 房地产业是城市重要的产业部门，房地产综合开发在城市建设和发展中，占有重要的地位，起着重要的作用 是建设现代化城市的重要手段； 有利于城市基础设施和公用事业的配套建设和发展 可以合理安排各个建设项目的工程次序和周期，提高建设工程的效益； 有利于加强城市建设与管理； 有利于推进城市经济体制的改革。 0410简 房地产经营风险管理的方法和程序有哪些？ 方法：回避风险、转移风险、减轻风险的损失、对经营项目实行保险。 程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估。 0601论 试述房地产经营管理存在较大风险性的理由 房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性 不动性或固定性，决定了地域上对市场的不可调剂性； 投资时间的长期性，决定了对市场供求变动的不敏感性； 投资经营的固定性，决定了不易变现性； 信息的分散性，决定不了充分性和变现的困难性。 0501论 简述房地产经营决定的内容、条件和目标 内容：房地产经营管理决策，划分为两个层次 （一）宏观决策 1．根据市场经济发展规律和宏观经济发展状况，确定房地产投资规模； 2．根据房地产市场需求结构状况，确定房地产投资结构； 3．根据各地经济发展水平，决定房地产投资的地区或投资布局。 （二）微观决策 1．经营战略与企业发展政策决策； 2．经营目标与经营计划决定； 3．经营项目决策； 4．经营投资决策； 条件：（一）必须有经营决策的自主权； （二）要有充分可行的信息； （三）要有科学的决策方法或精明的企业家或经营管理者。 目标：必须根据市场经济运行的规律，对有限的资源即人力、物力、设备和资金等进行合理安排；把社会效益、经济效益、环境效益有机地统一起来；力争实现可持续发展的目标；最后取得预期最大经济效果。 第四章 房地产经营管理资金筹集与筹资方式 0110简 房地产开发经营资金有哪些特点？ 1．投资对象位置的固定性； 2．投资资金周转的长期性； 3．投资资金数额的巨大性； 4．房地产使用的耐久性长期性等。 0601简 简要说明房地产开发经营管理企业获得外来借入资金的主要渠道 房地产经营管理企业借入的资金，主要是由国家财政、银行等金融机构贷入的资金、社会集资、利用外资等构成的。 1．通过财政拨款和财政贷款等方式取得财政资金； 2．向银行等金融机构以信贷方式取得信贷资金； 3．利用金融工具向社会筹集资金，即向社会集资； 4．利用外资。 第五章 房地产综合开发建设与土地使用权的取得 0110简 简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化？ 0610简 简要说明国家征用农村土地时土地发生了哪些权益和使用性质的变化？ 国家在征用农民土地过程中，会引起一系列经济和产权关系的变化： 1．改变了土地的使用性质，