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思源经纪-沈阳市前进乡文官屯项目市场调研报告 沿海绿色家园发展（沈阳）有限公司“前进乡文官屯项目”市场调研报告09年4月26日 报告中要解决的核心问题??品读沈阳市宏观环境对未来房地产行业发展的影响； ??研判沈阳房地产市场现状以及预判未来走势； ??研读沈阳北部区域市场竞争形势； ??寻找北部区域购房者真实购房需求特征； ??确立项目发展战略。 纲要前言：沈阳概况第一部分：沈阳市宏观环境分析第二部分：沈阳市房地产市场整体分析第三部分：沈阳北部区域市场分析第四部分：北部区域客户需求调研分析第五部分：项目宗地本体分析第六部分：项目发展方向建议第七部分：项目产品规划建议 前言：沈阳概况??自然情况??城市发展动力??城市拓展格局 1) 自然情况沈阳??副省级省会城市??东北地区中心城市，东北区域性金融中心??中国最重要的装备制造业基地??一小时到达城市抚顺、铁岭、辽阳、阜新??两小时到达城市锦州、盘锦、鞍山、本溪人口：常住人口740.2万，城区实际居住人口超过1000万人（包括外来和流动人口）。面积：现辖十区一市三县，总面积12942平方公里，市区面积3495平方公里。 2) 城市发展驱动力??七城联合，造就沈阳东北中心城市；??中央政府的政策支持，振兴东北老工业地；??交通枢纽地位，东北城市群的领军城市；??大沈阳发展规划??沈阳及辽中南城市群在中 国版图的新战略地位加快建设东北中心城市，建设“大沈阳”城市群是“十一 五”规划的发展目标 3) 城市发展格局：东优、西延、南拓、北扩北扩：东优：打造东北农业科技成果研发中心、发展东部旅游度假区, 打造集旅游、 现代农产品物流中心和国家级农产度假于一体的中国东北地区风景旅游 品加工基地；度假胜地；西延：南拓：打造以先进装备制造业为主体，发打造现代化的文体中心、会展中心、 展化工及相关产业的带状组团式新航空中心和高新技术产业研制出口基 兴产业基地；地及新的经济增长区域。 沈阳城市发展表象特征：??在国家振兴东北战略的推动下，沈阳逐步成为东北振兴的领 头羊，发展动力十足；??城市空间扩展，新机遇带来新的经济增长点。 是与否 第一部分：沈阳市宏观环境分析1、经济环境12、人口增长23、政策方向3 1、宏观经济环境??国民生产总值??产业结构??外资利用??人均日常消费支出??人均可支配收入??收入结构??居民存、贷款余额??社会消费品零售总额??社会消费结构 1) 国民生产总值经济总量持续快速增长，经济发展动力十足2003-2008年沈阳市国内生产总值及其增幅走势图增长率（%）：GDP（亿元）：500030.00%25.41%25.00%400020.00%19.14%385517.71%17.70%300016.00%14.69%15.50%15.00%14.43%3073.915.00%12.87%200024839.00%10.00%11.40%2084.11900.7160210005.00%00.00%200320042005200620072008GDPGDPGDP沈阳市增长率全国增速数据来源：国家统计局08年全球金融风暴愈演愈烈，我国经济增速明显放缓，下滑至9% 沈阳市GDP逐年保持高速稳步增长，08年在全球经济危机背景下依然 保持较高增长率，延续增幅远高于国家水平的喜人态势。 2) 产业结构产业结构以第二产业为主，工业化程度不断加强， 以下数据来源：沈阳市统计局经济抗风险能力较强沈阳市三次产业结构（2008年）2003-2008年沈阳市三大产业所占GDP比重走势图第一产业, 4.80%第三产业,60.00%45.10%50.00%40.00%30.00%20.00%第二产业,10.00%50.10%0.00%200320042005200620072008第一产业5.50%5.80%6.10%5.50%5.40%4.80%第二产业47.30%49.50%43.50%45.80%47.20%50.10%第三产业47.20%44.70%50.40%48.70%47.40%45.10%沈阳市工业增加值构成（2008年）轻工业28%第二产业第三产业增长速度逐年增加增长速度逐年下降重工业72%比重有所增加比重有所减少 3) 外资吸引外资为沈阳经济注入新活力，沈阳经济具备多 以下数据来源：沈阳市统计局方增长动力2003-2008年沈阳市外商及港\澳\台经济投资额变化图亿元：增长率（%）：700120.00%584.360098.10%100.00%433.250080.00%400299.560.00%214.8300155.944.60%40.00%78.720037.90%34.90%35.20%20.00%10021.50%00.00%2003200420052006