广州市天河南公交站改造项目实施方案2004年3月26日.docVIP

广州市天河南公交站改造项目 实施方案 广州交通信息化建设投资营运有限公司 二○○四年三月二十六日 目 录 第二部分 项目开发篇 1 一、市场调研 1 1、广州市综合情况概述 1 A、广州市简介 1 B、广州市2003年经济情况概述 1 2、广州市天河区综合情况概述 12 A、天河区简介 12 B、本项目周边环境调研 14 C、本项目周边主要商业物业调查 17 二、土地价值分析 20 1、土地个别因素分析 20 A、地理位置 20 B、地块现状 21 C、周边环境 21 D、城市规划 23 E、地块的规划设计要点 24 2、土地优劣势分析 24 3、项目发展建议 25 A、开发物业类型 25 B、公交营运调度枢杻 25 C、汽车配套服务业 26 D、办公写字楼租赁 26 4、优选方案进行项目投资概算（不含地价） 27 A、综合项目建筑成本估算 27 B、财务费用 28 C、管理费用 29 D、加油站(LPG) 29 E、项目开发总投资（不含地价） 29 5、项目未来租价预测 30 三、项目经营策划方案（建议案） 31 1、项目经营策划方案概述 31 2、物业定位 32 3、经营模式 32 4、合作方式 33 5、营业方式 33 6、目标客户群体 34 7、经营范围 35 8、优质服务 35 9、配套设施 35 10、经营推广策略 36 四、项目投资初步分析 37 1、项目总投资估算 37 2、投资利润额 38 3、投资利润率 38 4、投资回报率 38 5、盈亏平衡点 39 A、成本回收年限的盈亏平衡点 39 B、项目盈亏平衡点分析 40 6、敏感性分析 41 7、项目风险分析 41 8、项目风险规避 42 9、项目假设和限制条件 42 五、项目经营期限与利润分析 44 六、对未来经营发展的设想 44 第二部分 项目开发篇 一、市场调研 1、广州市综合情况概述 A、广州市简介 广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。 广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温22.9摄氏度，平均相对湿度为77%，市区年降雨量为1700毫米以上。 广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方千米，共设117个街道办事处、64个镇。2002年末总人口720.62万人，市区平均每天流动人口约292万人。市辖十区面积3718.5平方千米，年末人口583.89万人；市辖两个县级市面积3715.9平方千米，年末人口136.73万人。 B、广州市2003年经济情况概述 综合部分 国民经济快速增长。据初步核算，2003年广州市生产总值（GDP）3466.63亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%，增长速度创8年来新高，在国内大城市中位居前列。按户籍人口计算的人均生产总值达到4.79万元，增长14.0%。按当年平均汇率折算，约合5793美元。 104.14亿元，比上年下降0.3%；第二产业实现增加值1504.89亿元，增长21.4%；第三产业实现增加值1857.60亿元，增长11.0%。第一、二、三次产业增加值占全市生产总值的比重由上年的3.4:40.9:55.7调整为3.0:43.4:53.6，第二产业的比重提高了2.5个百分点。 2003年，城市居民消费价格总水平比上年上升0.1%，农村居民消费价格总水平比上年上升0.7%。生产领域价格有升有降。工业品出厂价格比上年下降0.4%，原材料、燃料、动力购进价格上升5.7%，农业生产资料价格上升1.6%。 2003年末，全市从业人员537.75万人，其中城镇从业人员283.92万人，比上年末增加30.15万人。在全市从业人员中，年末职工总人数188.79万人，比上年末增加11.06万人；全市城镇私营从业人员和个体劳动者89.44万人，比上年末增加18.31万人。全年安置城镇失业人员15.90万人就业，年末城镇登记失业率为3.57%（含城中村农转居登记失业人员）。 工业经济强劲发展。2003年，广州市工业呈现速度快、结构优、动力足、效益好的良好发展态势。全市实现工业增加值1336.48亿元，比上年增加267.46亿元，增长24.3%；实现工业总产值4705.91亿元，比上年增加917亿元，增长26.5%。工业产品销售率达98.0 %。在工业总产值中：股份制企业完成产值798.81亿元，增长31.0%；外商及港澳台投资企业完成产值2814.80亿元，增长30.7%；国有及国有控股企业完成产值1251.84亿元，增长25.4%；大中型企业完成产值2646.83亿元，增长40.9%；市属企业完成产值4264.56亿元，增长2