无锡华东家艺中心招商策划方案2012年3月.pptxVIP

无锡华东家艺中心招商策划方案;;一、无锡项目概要;区域分析——崇安新城地理位置;区域分析——崇安新城规划;;区域分析——商业布局;区域分析——商业布局;区域分析——四至概况;区域分析——交通概况;区域分析——交通概况;S;商圈竞争商业项目调研——广益名品城;业种布局及动线： 主要类别为石材、陶瓷卫浴、窗帘布艺、灯具等； 各楼层功能明确，铺位整齐，平面动线清晰直达。 软装类的窗帘布艺占整体业种的25%。 ;好艺家国际家居广场（二期）地处江海东路与锡沪路、广益路的交叉路口，建筑面积8万平方米，主要经营灯饰灯具、家装五金、地板门业、玻璃高端精品建材和居家饰品等各类知名品牌。 2011年3月27日开业。;-1F:目前仅加德尼亚、蜘蛛仿古砖开业，其他部分正在装修、规划中。 仿古砖：23% 瓷 砖：60% 马赛克：17% 1F: 五金卫浴：64% 艺术玻璃：8% 地板：21% 移动柜体：3% 吊??：3% 开关：1% 2F: 门业：32.68% 精品橱柜：33.83% 厨房电器、水槽：5.9% 装饰画、工艺品：1.5% 墙纸布艺：26.09% 3-4F: 水晶灯：45.1% 花 灯：51.75 工矿灯：0.52% 商照灯：2.63%; 以精品门业、橱柜为主;位于无锡锡沪路核心中段，建筑面积8万多平方，商场面积5万多平方，品牌总部园和创意公寓3万多平方，总高三层。 一层：厨房中心 二层：精品灯具馆 三层：家居软装馆;-1F ： 主要为整体衣柜、移门、木门、地板、楼梯等成品木业馆。;2F： 主要是灯具灯饰等;业种; 无锡月星地理位置较好，共分四层，约五万平米，离市中心路程较短，周边配套齐全，商圈也较为成熟，交通便利，所处地段（锡沪路中上段）在无锡市场比较有影响力，随着时间的推移，该商场在无锡已经比较稳定。随着条件的成熟，该市场近期一直致力于中高端品牌路线的整合。 由于其地理位置的优越性，加上其体量不大，定位为中高端商场在今后的经营比较稳定。该市场现已建造二期，估计会整合部分建材资源，完善经营范围，该商场今后定位应该还是会继续走中高端路线。;华夏家居港;商圈竞争商业项目调研——红星国际、第六空间;项目分析小结： 以上七个商场业态上属于店中店形式，以经营中高档建材家具为主。项目的地理位置较好，交通方便，且周边家居装饰氛围较浓，在无锡已经形成了较大的影响力。 关于软装类业种的比例，主要以灯饰为主，其次为窗帘布艺。 华夏家居港有7.98%的窗帘布艺墙纸； 月星家居有2.1%的窗帘布艺墙纸 广益名品城有25%的窗帘布艺； 好艺家有40%的灯饰，5%的墙纸布艺； 嘉饰茂有25%的灯饰，17%的墙纸布艺。;经过对无锡市关于软装家居类商场的考察发现，除家具市场外，软装家饰类市场尚未形成气候，单一专业的软装市场仅有月星家得乐、特力屋等。 在锡沪名品城、好艺家、嘉饰茂等综合市场内，有部分家饰类产品，均为灯饰、窗帘布艺，约占商场总经营面积的25%。 月星家得乐、特力屋为专业的家饰连锁超市，经营品种多，有独到的设计风格。 华夏家居港以建材为主，月星家居以中高端家具为主，窗帘布艺仅仅为配套补充。 就规模及定位而言，以上项目均为本项目的竞争及对标企业，在某些方面，可以借鉴、参考其消费群体特征。 ;二、项目定位; 经过对无锡市关于软装家居类商场的考察发现，除家具市场外，软装家饰类市场尚未形成气候，整个无锡市缺少规模性家居家饰大卖场，软装市场（包含家居家饰）存在薄弱环节。虽然月星家得乐，华夏家具港，名品城都有相应产品出现，但是相关卖场要么产品档次不高，要么不成规模，要么缺少强有力的品牌和具有号召力的专卖店。;项目SWOT分析;楼层区域定位—A区;楼层区域定位—A区;楼层区域定位—B区;无锡项目品类分布图B区—— -1层;无锡项目品类分布图B区—1层;;;三、租金决策/收益;周年竞品租金;租金政策建议;无锡项目招商政策;租金测算;A方案的优劣势分析： 综述A方案特点----高租金、高折扣、高风险 优势：对于商户初期的资金投入压力较低，在招商进行中对商户的进场吸引力较大，但相应存在风险也较大； 劣势：主要问题存在于抗市场风险能力较低，商户对第三年租金接受能力较弱；三年期后的租金水平会高于市场平均租金价格。 B方案的优劣势分析： 综述B方案特点----低租金、低折扣、低风险 优势：商户稳定性较强，承租能力较强，三年期后租金水平比较符合市场整体租金水平； 劣势：总体收益偏低。;负一层： 平均1.6元/平米/天;租金测算——B区1层;;1; 通过对A区的业态定位进行分析，A区定价从以下两方面考虑： 1、A区单层可出租面积约为2900平米左右，经