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房地产标杆企业研究-“零负债”的商业地产商 2011/01/23 房地产标杆企业研究 恒隆：“零负债”的商业地产商 .gaotongchina4 摘要 z 恒隆地产，前身为淘大置业，是一家在香港交易所上市的地 产公司，母公司恒隆集团是香港最具资历的上市公司之一， 成立于 1960年，在物业发展市场拥有五十余年经验。 z 恒隆地产是一家真正多元化的物业发展公司，主要业务是投 资物业以供收租，发展物业以供出售，以及停车场管理与物 业管理。 z 2009-2010财年，恒隆地产投资物业实现租金收入港币 45.46 亿元，同比上升 9.2%，其中香港物业租金收入港币 26.15 亿元，同比上升 5.7%，内地物业租金收入港币 19.31亿元， 同比上升 14.4%。 z 2009-2010财年，恒隆地产开发物业实现销售收入港币 75.11 亿元，同比上升 68181.8%。 z 恒隆地产在香港已经十年没有拿地，其业务重心已经转移到 内地投资物业。截至 2010年年底，恒隆地产在内地 6个城 市拥有 9个项目，其中已建成并营业的包括上海恒隆广场、 港汇广场和沈阳皇城恒隆广场。 z “专注于以商场为中心的高品质综合物业”是恒隆地产的商 业策略。恒隆地产在内地仅开发商业物业，并且全部持有， 只租不卖，形式上越来越像一只商业“招租股”。 z 2005年，恒隆计划在内地投资 400亿港元兴建 18个项目， 显然计划过于乐观。但恒隆预计，当手中项目开发完毕，将 大举借贷进行第三期扩张。 z 恒隆地产是少有的在相当长一段时间保持“零负债”的开发 商——时刻保持手中的现金大于银行借贷。也许是经历了发 展早期的惨痛教训，使得恒隆在财务策略上显得相当保守。 z 2011 年，恒隆在内地会有两个新项目建成并开业，分别是 沈阳市府恒隆广场和济南恒隆广场，预计未来 5年，恒隆手 中的发展中项目将“遍地开花”。 房地产标杆企业研究 目 录 一、恒隆地产的概况及发展沿革 ....................................... 1? 1、恒隆地产素描 ..................................................................................................................... 1? 2、恒隆地产的历史沿革 ......................................................................................................... 2? 专题：百年淘大 ....................................................................................................................... 3? 二、恒隆地产在香港 ................................................. 4? 1、90 年代以前：以地铁上盖住宅项目为主 ........................................................................ 4? 2、90 年代初：出租物业的顺周期扩张和大规模融资 ........................................................ 4? 3、1997 年：高峰期抛售 ........................................................................................................ 5? 4、1997 年~1999 年：蛰伏重整出租业务 ............................................................................. 5? 5、1999 年至今：反周期拿地，套利住宅物业 .................................................................... 6? 三、恒隆地产在内地 ................................................. 8? 1、恒隆地产的内地发展路径 ................................................................