品质时代 2018中国房地产市场展望.pptx

;02;;;;; 2018 年中国房地产市场展望 如果从长周期的视角看，中国房地产 20 年发展其实只有一个生产、投资、消费的快速上升阶段。如果 从驱动力的角度观察，2008 年之前的 10 年主要由经济增长、城镇化等宏观基本面驱动，2008 年之后的 10 年更多是基本面与金融因素的双擎驱动，并且金融驱动的影响力逐渐占据主要地位。 然而，这一上行周期已经到达顶峰。过去房地产依赖的人口红利从 2011 年开始逐步减弱，人口出生率 趋势性下降，劳动年龄人口总量逐年减少，老龄化趋势不断加剧，这些因素都在削弱未来对新建住房的需求。 2014 年以来居民加杠杆延缓了房地产拐点的到来，但从 2017 年开始，全球量化宽松开始转向，中国房地 产调控从短期侧重需求端的调控向长期供给端结构性改革转变，在供给端确立了“租购并举”的住房体系， 在需求端行政政策与信贷政策相互叠加，让房屋回归居住本质，这一政策的转变让拐点真正到来。 一、2017：超级繁荣周期的顶峰 之所以说 2017 年是超级繁荣周期的尾巴，是因为 2017 年既是这一轮上行短周期的终结，同时也是 1998 年以来长周期的终结。2017 年，全国房地产销售额再次达到 16 万亿元，房价在 2016 年基础上再度 上涨，但这已经是繁华尽头。 （一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓 2017 年前 11 月新建商品住宅销售面积达到 12.6 亿平方米，同比增加 5.4%；销售金额为 9.58 万亿元， 同比增长 9.9%。预计全年新建商品住宅销售面积将达到 13.9 亿平方米，略高于去年水平；销售额将达到 10.5 万亿元，比去年有小幅增加。 与 2016 年相比，无论是销售均价、销售面积还是销售额的增速都出现了明显的放缓。价格和销量增 速只有 5% 左右的水平。; 三四线城市集中发力是 2017 年全国新房市场的主要推动力。2017 年一线城市和绝大部分二线城市的 新房交易量比 2016 年有明显下滑，因此可以判断 2017 年 13.9 亿平的新房成交量来自于众多三四线城市 销售的增长。如汕头、烟台、徐州等城市均表现出较快的增长。;09;连;湖;南; 2018 年中国房地产市场展望 （四）居民杠杆再度攀升 2017 年全国居民杠杆率 2 预计达到 54.8%，比去年提高 4 个百分点，北京和上海的居民杠杆率预计达 到 72.5% 和 75.6%，超过发展中国家平均水平，意味着短期居民加杠杆的空间已经非常有限。;;20;01; 2018 年中国房地产市场展望 调控后市场向刚需倾斜。首付比例的提高以及“认房认贷”政策使得购房门槛提高，部分改善需求被 迫退出市场，刚需群体占比上升。以北京为例，调控后 30 岁左右刚需群体扩大，35 岁改善群体有明显萎缩， 小户型物业成交占比上升。; 三四线城市已经“熄火”。1-10 月，重点监测的 50 个三四线城市新房销售面积为 1.38 亿平方米， 同比下降 8.1%，自 6 月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。从价格来看， 2017 年 50 个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。 2017 年以来 50 个三四线城市成交面积及同比变化;19;; 2018 年中国房地产市场展望 新“四小龙”当前房地产政策环境;（;/1;; 2018 年中国房地产市场展望 全国土地出让金占财政收入比重; 数据来源：Wind 26;;全国性信贷政策;/2;/2; 2018 年中国房地产市场展望 2015 年以来棚改新开工套数和新建商品住宅销售套数（万套）及其占比; 一线城市 2018 年二手房市场量价平稳。一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被 明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后北京全市月均成交量处在 1 万套以下的低位， 明显低于 2015 年的正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，市场会小 幅回暖，2018 年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但这种恢复是自然、自发向“合理交易量” 的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳。 二线城市内部继续分化。2018 年二线城市内部市场表现将会继续分化。2017 年弱二线城市（以政策 环境相对宽松的大连、长沙、西安等为代表）和调控政策虽严厉但“补涨”的城市（以杭州、成都等为代 表）表现较好，但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调，预计 2018 年成交量将会减少、价格涨幅 收窄或者回调；2017 年政策严厉的强二线城市调控后市场出现大幅降温，以厦门、天津、南京为代表，其 2018 年市场走向和一线城市类似，预计 2018 年成交量将在低位小幅反