区域住宅价格波动效应研究国外研究一个综述.docVIP

区域住宅价格波动效应研究国外研究一个综述 　　摘要：近几年房价的快速升温，使得住宅价格问题成为了学术界关注的焦点。在房价上涨的过程中，某些城市起到了一个示范效应，某个中心城市房价的波动对它周边的地区和其他地区房价造成了影响。这种现象从理论上如何解释？又如何运用数据进行实证研究？国外关于区域住宅价格波动效应研究的综述能给我们带来一种启示。 　　关键词：住宅价格； 区域波动 ；综述 　　 　　从1998年取消福利分房制度后，我国的住宅价格短暂徘徊后迅速升温。在房价的上涨过程中，某些城市尤其是一些地区中心城市的住宅价格对其周边的中小城市起到了一个示范效应。城市住宅是一种“独特”的产品(Harsman Quigley，1991)，具有以下三个特点:(1)住宅的复杂性。(2)住宅的固定性。（3)住宅的耐久性。这三种特点决定了影响住宅价格的因素是十分复杂的。国外关于区域住宅价格波动效应的研究成果，能够对这种现象给出一个较为合理的解释。 　　 　　 一、国外关于区域住宅价格波动效应的研究 　　 　　国外一些学者的研究结果表明，一个地区房价的震荡可能影响到其他地区（Alexander and Barrow,1994, Meen,G.,1999）。这就是所谓的房价扩散或房价的波动效应。房价的扩散和波动效应在英国的近期地区房价研究文献中常常被提及。如Alexander and Barrow（1994），Ashworth and Parker （1997）和Pollakowski and Ray（1997）。这些文献描述了英国的房价上涨，最初从东南部地区开始，逐渐扩散到英国的其他地区。同样，悉尼最近住房市场房价的衰落已经潜在地影响了其他市场。这也引出了进一步的问题，包括房价扩散趋势的空间模式、影响程度、影响时间。许多学者对澳大利亚区域住房价格市场进行国深入研究。Yates(2002)利用1986年到1996年的数据分析了澳大利亚各州及地区首府城市和非首府城市房价、家庭收入和住宅自有率的关系，研究表明，居民收入两极分化高的城市，房价可能以更快的速度上涨。这就导致低收入家庭到非首府城市去寻求住房。1986年到1996年，首府城市的住宅自有率比非首府城市住宅自愿率下降得更快。在整个澳大利亚住宅市场中，8个首府城市只有达尔文市（该市是澳大利亚土著居民最集中的城市）住宅自有率是提高的，而其他7个州的首府都是下降的。从区域范围看，人口密度、较移民速度、地理因素是导致房价波动上涨的主要因素（Berry and Dalton，2004）。从各州的水平看，比如墨尔本住宅市场，在20世纪90年代期间住宅负担能力在市区内和郊区是不平衡的（Burke and Hayward，2001）。市区内的住宅价格涨幅巨大，而郊区的住宅价格却下降了。住宅政策（或政府住房干预）也是影响澳大利亚住宅市场的一个重要因素。Medhurst等的研究表明，政府住房干预是新南威尔士东北的台地地区发展的重要杠杆（Medhurst et al.,2002）。Maher（1994）分析了澳大利亚主要城市住宅价格的中位数离散趋势，结果表明住宅价格的扩散表现出了某种均衡。Bourassa and Hendershott（1995）利用1979年到1993年的数据估计了澳大利亚6个主要城市住宅价格的分散性。研究的重点集中在某些因素如：工资、人口等对房价的影响，同时也考虑了地区内的影响。上面提到的这些针对澳大利亚住宅市场所做的研究，都没有对区域市场之间的相互影响进行验证。尽管Macher提到了区域房价扩散的问题，但他也没有进行进一步的数据统计分析，只是做了一个简单的价格趋势图。只有Tu（2000）模拟了澳大利亚住宅市场全国和区域的两水平上的动态过程以及两水平上住宅价格扩散的路径：从布里斯班到悉尼在到墨尔本，或从布里斯班到全国在到墨尔本。研究表明布里斯班住宅价格是这个传播路径上的第一个传播者。但该研究中没有提及区域住宅价格的集中或离散问题。 　　事实上，住宅价格一直以来在各个地区是十分不同的。问题是，住宅价格的不对称性是否无序地发生？从长期来看，区域住宅市场是否存在达到均衡的调节杠杆？在现有的文献中，这个问题一直被当成区域住宅价格集中或离散的问题来讨论。Alexander and Barrow（1994）认为经济理论界一直以来对区域房价问题没有达成共识。住宅的不可移动性意味着它不能象其他商品一样全国流动，因此房价的差异是必然存在的。然而，地区间经济变化引起的家庭迁居，使得区域间住宅价格的趋同有了某种可能。Cook（2003）认为这种趋同能够由区域间房价均衡而不是房价不对称来解释。Meen（1999）认为如果区域间住宅市场长期均衡关系存在，这种区域间房价趋同是必然的。利用系统参数时变卡尔曼滤波