关于宜阳迪尼斯欢乐城项目销售发展建议(改).docVIP

关于宜阳迪尼斯欢乐城项目 销售发展建议 一 前言 商品房销售，尤其是商铺销售自2012后持续低迷，除一线城市外，商品房售价基本无变化，商品房销售（住宅加商业）去化量和销售额一般为2012年的三分之一，由于住宅刚需属性，商业销售下滑更为明显，今年数据应该远低于去年数据。加上中国的金融和资本改革和进一步开放，百姓的投资渠道和路径进一步拓宽，商业地产销售压力更甚。商业地产经过08-12年的爆发式的野蛮粗放式发展，积累了诸多的烂尾项目，尤其是地产加金融模式（高返租、包租回购等）导致了商业项目诸多不能兑现，进一步打击了商业地产投资客的信心。 一直以来，三线以下城市有2个比较持续稳定的繁华商圈，一个是综合性农贸批零市场周边商圈（一般涵盖农贸副食、中低端小商品、餐饮、宾馆等）；一个是大型现代化游乐设施周边商圈（餐饮娱乐、高档酒店、公寓住宅、妇儿主题店等）。而过去一段时间的大型商超、高端百货、车站等商圈在充分市场竞争中已经趋于分化。 二 商铺销售的本质 商铺的投资属性决定了商铺的高风险。因此在商铺销售时要从商铺是固定资产具有一定的保值性、经营后回报的可观性两方面着眼规划和引导。 客户购买商铺群体已经脱离了早期的自买自用，基本都是纯投资，所以掌握客户的消费（投资收益期待）心理很重要，通俗点讲买商铺就是买信心，所售商铺必须给人以信心。 三 项目建议 以前诸多商业项目通过引进大型超市和高端百货方式来分别提升人气配套和项目档次。这种高投入低收入甚至负收入的模式已经严重不适应市场的发展。 现在商业开发的卖点核心已经不是围绕大型商超百货，而是围绕餐饮休闲娱乐主题发展，建议项目定位贯穿项目“欢乐城”主题，筹建极限游乐项目。前期的项目很多不好的评论就是欢乐城做成了五金城，借此可以进一步提升项目口碑同时引起项目的关注。 极限项目建议，一是小地方比较容易引起轰动，二是现在社会消费趋势是趋于平民化，人口不集中城市极限游乐休闲设施基本没有，这样一个项目筹建无疑会带来大量人气，带动这个项目甚至是周边的发展。二是项目投入可以基本实现自负盈亏，即使不济，固定资产损益也比较小，基本都是钢构件，主要为拆运和审批成本。 游乐项目筹建建议放在洛水旁，采取分阶段分项目投资方式，前期试运营建设6-8个单体项目，逐步增加投资。位置选择一个是考虑动线游乐人群必须穿过整个项目，二是沿河风景观光等，可以申请政府各项支持和优惠（土地、审批、公交、官方对外城市推介等），挂牌4A景区等。再则，项目已经动工部分偏河畔，这样游乐部分投资便利于这部分紧邻商业实现现行运营休闲娱乐、餐饮、零售、婴幼等部分商业。 四 销售建议 1 包租模式 介于很多项目前三年一次性返还加上交房前时间等待时间太长，建议首次正式返租离销售日期最好不超过3年（含交房前时间），返租保底收益不低于3年。 建议一期可以定2015年6月30日交房，采取10年包租，前2年一次性抵扣12%，3-5年按照原总价（不建议以返后价格为基准来返还）7%保底，超过部分3:7分成，6-10年根据实际收益1:9分成，8%保底。 2业态跟随市场变化，真正重视市场运营。 现在社会资讯比较发达，商业地产经过多年发展，客户商业地产投资选择也比较多，单纯靠包装和广告卖楼的时代早就一去不复返了。所以项目要给人以以运营为核心的售铺理念，招商时候以项目投资的广告资源和商户资源整合的思路，引进主力商户，租金可以给予优惠同时广告资源可以共享。 3以运营带动部分销售 项目目前周边比较萧瑟，必须自己制造人气。上述第三大点。同时可以引进部分不依赖地段和人气，能自负盈亏的项目。 4活动建议 3-4个月一次大型活动，月月有不同销售奖励政策，周周有暖场小活动，不断的刺激市场。 五 项目推广和销售维护 要定期有系统的推进推广计划，主题要鲜明，前后宣传要有逻辑要连贯，形成项目品牌和口碑效应，增强投资客的投资信心。 项目名称前期接受度不知道如何，假如市场知晓度一般建议改为“宜阳锦龙桥欢乐城”或者“宜阳欢乐城”，假如整体不便于做更改，那么建议项目是迪尼斯欢乐城，涵盖锦龙桥（宜阳）乐园、***美食新天地（餐饮）、***不夜城（娱乐休闲）、迪尼斯***馆（五金馆或者家居生活馆）、迪尼斯滨湖花园（住宅加沿街底商）。 项目最重要的目标就是回笼资金，要有紧迫感，现阶段一定要重视时间，以速度实现最大收益；销售要维护好销售公司和销售业务员的良好关系和良性发展，项目在合约基础上可以推出各项奖励，并逐步根据销售阶段调整相关政策（3个月为宜）。 南通山和水房产销售有限公司 二零一五年十月一日