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国内房地产价格非理性快速增长原因及应对措施分析 　　摘要：近年来，中国房市交易火爆，房地产价格节节攀升，引发了社会各界对房地产泡沫及其破裂所可能带来的危机的关注。抑制房市泡沫，需要多管齐下，政府要注意运用限购手段、信贷及税收办法，发挥核心作用；商业银行应当实现其在市场经济中的基础作用，提供适度的金融支持；房企是关键，其采取措施缓解信贷紧缩与销售萎缩压力的过程，也是同时促进房价合理回归的过程。政府、商行、企业作为房市中最重要的三方主体，三者相辅相成，缺一不可。 　　关键词：房市价格 原因分析 应对措施 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）28-0176-03 　　引言 　　房地产市场是中国经济过去二十年非凡增长纪录的基础。单是房地产建设这一项在中国2010年国内生产总值中的比例就高达13%，是20世纪90年代的2倍。但在看到中国房地产市场的炽热需求对中国如此宏伟的增长规模的贡献的同时，不可否认，由于房地产价格非理性快速增长所引致的逐渐膨胀的房地产泡沫已经成为中国面临的最大经济风险之一。 　　美国《福布斯》杂志评出七大近在咫尺的金融泡沫，其中中国的房地产市场位居第二，足见目前房地产业已经成为当前经济风险最集中的行业。但是，中国正处于快速城市化进程中，未来十至十五年每年会新增1 400万城市人口，至少需要年净增4.2亿平方米城镇住宅面积。在北京、上海等一些大都市，一家三口挤在一间20平方米的小屋里的事更加常见。所以说在房地产泡沫虎视眈眈之时，住房需求的增长也是不可避免的趋势。 　　总之，一方面是中国快速的城市化进程不可避免地催生出越来越多的自住型购房者，另一方面是不断膨胀的投机需求引致越来越大的房地产泡沫；一方面是急需增加住房建设以保障新增城市人口“居者有其屋”的民生需求，另一方面是采取行政措施抑制过剩的购房需求以控制泡沫经济。如何在满足民生需求的同时，有效地化解这个虎视眈眈的金融泡沫？ 　　一、房地产泡沫出现的原因 　　1.经济增长是房地产泡沫产生的根本原因。房地产泡沫很大程度决定于中国的快速增长。中国经济持续增长，政治环境的稳定及区域城市安全有保障，居民的人均可支配收入的大幅度提升，刺激了居民改善生活质量的念头，促使他们去购买房地产。经济发展使民间高速储存了大量资本，具有良好收益性与稳定性的房地产投资具有优良的保值增值的作用，理所当然地充当了居民个人投资组合中的重要品种。 　　2.需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。土地的稀缺性和有限性以及社会对于短期内房地产价格持续上涨的预期，使流入房地产业的大量资金倾向于进行短期见效快的投机活动，在这样连续的交易过程中，不断地涨价导致价格严重背离价值，市场价格脱离了实际使用者的支撑，此时的经济中充满了不能反映物质财富的货币泡沫。这时商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量，投机交易气氛非常浓厚。而实际上对于中国而言，不仅仅是投机需求拉动房价走高，正常的自住需求也起到重要作用。虽然中国人口增长率水平已经大幅下降，但由于人口基数大，住房需求量大，且随着经济的繁荣，城市化的发展，大城市的自住型购房者会越来越多，对住房的需求只会有增无减。 　　3.物价上涨是房地产泡沫产生的基本原因。单从建筑业这个行业本身情况来看，建筑材料、能源价格持续走高导致房价不合理增长。由于各个行业对基础建设行业进行重复投资，现今石油供应紧缺，导致建筑材料和能源价格居高不下，住房建筑成本猛涨，对房地产市场的“繁荣” 产生了推波助澜的作用。就整个宏观经济环境而言，由于物价普遍上升，货币购买力下降，建筑工人手中实际现金余额减少，必然要求提高工资以弥补物价上升带来的损失，这样增加的劳动力成本又拉高房价。 　　4.制度是房地产泡沫产生的重要原因。据数据显示，2010年，全国土地出让总价款达2.9万亿元，较前一年增加69.4%，全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点，数据显示出地方对土地财政的依赖程度越来越深。而在1999年，土地出让金比重仅占本级财政收入的9%左右。近年数据显示房价几乎总会在每一轮调控后报复性上涨，是因为制度改革不够，地价领跑了房价。土地已经成为平抑房地产市场的举足轻重的力量。由于不完善的财税和土地供应制度，地方土地财政比例出现不合理过高现象，从而拉动房价。总之，开发商的土地出让价款支付压力大了，资金成本增加了，最后需要有人为此买单。在卖方市场格局之下，增加的资金成本必然会转嫁到购房者身上，从而必然会出现每一轮房市调控政策之后又是一波房价上涨的现象。 　　5.银行信贷是房地产泡沫产生的原动力。房地产业是资金密集型产业，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，而房地产开发所需资金主要由金融机构提供，因此，缺少金融支持