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国家政策调控逆境下房地产公司如何保持市场竞争力 　　[摘要]目前密集出台的一系列国家调控政策将对我国房地产业造成一定冲击。在新的形势下，房地产业如何转变思路以适应发展环境的变化成为一个亟待解决的任务。本文在对房地产业发展现状阐述的基础上，结合当前我国房地产政策调控的主要内容及影响，分析了房地产业在国家调控政策形势下发展面临的机遇与挑战，最后给出转变房地产业发展思路的建议。 　　【关键词】政策调控 房地产业 转变思路 　　1.房地产业的现状 　　房地产业是我国国民经济的重要龙头产业和新的经济增长点。但近年来，部分城市的房地产市场出现了过热现象，价格不合理持续上涨、房地产投机炒作等市场不规范现象普遍存在。这些问题的存在不仅严重影响房地产业的健康发展，同时也引发诸多社会矛盾。为解决这些问题，长期以来，政府针对房地产领域出台了一系列的调控措施，过去的2011年上半年，随着楼市宏观调控政策的深入贯彻执行，投资类需求已基本退出市场，与上半年相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。因此．下半年至2012年市场总体上仍将呈现出下行态势。但受下半年宏观经济总体态势影响，后续房地产政策调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。 　　2.房地产调控的目的 　　整顿和规范房地产市场秩序。随着改革开放和国民经济的持续发展，我国的调控工作已经有了很大的改进。正在建立和完善的调控体系．是一种现代化的对国民经济和市场进行及时监管和调控的体系，是一种用“调控经常化”来保证“发展健康化”的体系，是一种防患于未然的科学调控体系。调控的目的，是保证国民经济的持续健康发展。房地产业已经成为国民经济重要的支柱产业，在发展国民经济中发挥着重要的作用。房地产市场的有序发展。早已是与人们生活息息相关的事情了，宏观调控已成为规范房地产市场发展的保障体系。 　　3.国家政策调控形势下房地产业面临的挑战 　　(1)资金压力陡增 　　中国房地产企业融资主要依靠的是银行，然而，在国家一系列金融信贷政策调控形势下，央行逐步收紧银行信贷投???量，房地产企业获得的银行贷款将越来越少，资金压力陡增。此外，中国房地产测评中心等联合发布的报告指出，在2010年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达30％以上。作为房地产企业进行项目周转的核心元素，政策调控形势下加剧的资金压力将成为房地产企业面临的一个严峻挑战。 　　(2)市场观望态势明显 　　在“二套房首付提高、利率增加”、 “三套房及以上停贷”、“认房又认贷”等调控政策的强势冲击下，房地产市场出现了观望氛围。据东莞某调查研究中心针对白领阶层、中产人士现阶段购房意向做了调查．结果显示，有97％的受访者认为“观望比购买更安全”。房子很难卖出去已是事实，一二手房市场住宅成交量开始有下滑趋势，特别是在对政策反应敏感的一线城市。同时，一些处于销售阶段或是正打算推售的商业地产项目也不同程度地受到新政观望情绪的影响，面临两难境地。 　　(3）购房者将更加理性 　　经历了这轮政策调控，房地产业在经济调整过程中可能元气大伤。经历了教训之后，购房者会变得更加理性。能够更理性的对形势进行判断，培养科学理性的购房消费观，开发商需要更理性拿地、理性对待市场，从而房地产业有望走上一条更健康正常的可持续发展轨道。 　　4.房地产开发企业的应对措施房地产开发企业在国家宏观调控时代，应该树立企业的核心竞争力. 　　具体措施包括以下几个方面： 　　1．调整企业发展战略。树立品牌意识在市场经济条件下，企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。房地产企业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段，竞争的重心以 　　从单个楼盘问的较量，变成企业实力的比拼。品牌是一种无形资产，更是个整体概念，除有形产品外，还包括附加产品，即消费购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产开发企业才会赢得更大的发展机遇。 　　2．转变经营策略，尽快适应新的运作模式 　　土地的“招、拍、挂” 方式造就了一个土地交易公平竞争的舞台。房地产开发企业要及时调整自己的思维方式。对开发企业而言，改革前是“人选择地” ，主要靠关系；改革后是“地选择人” ，主要靠市场、靠实力。协议出让土地使用权，是房地产开发企业根据市场需求和成本利润比拟定对土地的前期开发规划，报请政府主管部门批准，以协议方式实现对土地使用权的拥有。而招标拍卖或挂牌出让土地使用权则是由政府做出土地开发规划，就土地利用方式和价值予以评估，以公开方式向社会招标拍卖或挂牌以确定土地使用权的受让方。从以往的协议出让到如今的招标拍卖或挂牌出让，在运作模式上的变化是显而易见的。房地产开发企业要尽快使自己适应这种新的运作模式和游戏规则，充分运用市场提供的