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城中村改造“351”模式 　　城中村拆迁改造是当前城市化进程中面临的共同问题,加快城中村拆迁改造,是推进农村向城市#65380;农民向市民#65380;村庄向社区“三个转变”的重点和难点#65377;笔者结合青岛市崂山区在北村拆迁改造中遇到的问题及解决的办法,谈谈我们的做法#65377; 　　 　　北村社区拆迁改造的有关情况 　　 　　崂山区位于青岛市东部,属于新城区,陆地总面积389.4平方公里,风景区面积161平方公里#65377;截至2010年,建设用地总量仅有78.4平方公里,现有139个“城中村”,面积21.7平方公里#65377;自1995年实施“城中村”改造#65380;2001年实施城市化战略以来,崂山区已完成村庄改造项目5个,正在进行改造的村庄9个,仅占应改造村庄的10%#65377;在当前国家实行最严格的耕地保护措施#65380;落实科学发展观#65380;紧缩地根的客观条件下,21.7平方公里的“城中村”改造对于崂山区而言无疑是一笔巨大的财富#65377; 　　青岛市重点工程海尔路―辽阳东路立交桥建设,迫切需要完成与北村相邻的小埠东社区37户居民拆迁工作#65377;崂山区政府认为单独做37户的工作将十分困难,有的居民要求太高,希望享受高额补偿#65377;一旦形成事实,必将打乱周边村庄改造整盘棋,北村的拆迁改造将难以实施#65377; 　　经过利弊权衡,崂山区政府认为必须打破常规,立即启动一次性整村拆迁,由社区居委会作为拆迁主体,与居民个人签订拆迁安置补偿协议#65377;小埠东社区先后通过召开村两委会议#65380;党员会议#65380;居民代表会议,进行深入动员,统一思想认识,形成了《小埠东社区改造住宅拆迁安置补偿方案》#65377;小埠东的拆迁是一个创新,创造了在没有开发商的情况下先为全市重点工程拆迁让路#65380;后招商改造的新经验,成为崂山区历史上第一个一次性完成整村拆迁安置的村庄,成为青岛市历史上第一个全部实行高层住宅实物安置的村庄#65377;小埠东拆迁改造,以其政策得当#65380;完全的民主程序,为北村整村拆迁改造提供了切实可行的经验#65377; 　　北村拆迁改造,实现了我市城中村改造的数项突破:一是仅用20天时间就基本完成全村600多户村民住房#65380;16万平方米厂房和临时建筑#65380;违法建筑的拆除工作,没有引发不稳定因素,实现了“静悄悄”式拆迁#65380;和谐式拆迁,并对城市道路#65380;市政公用设施项目用地全部征迁完毕,破解了高层安置难#65380;一次性整体拆迁难#65380;秩序稳定难的难题#65377;二是在全村土地面积十分有限的情况下,实施高层安置方案,实现集约利用土地,可为市#65380;区政府储备15万～20万平方米定向安置用房,保证了胶济铁路电气化改造重点工程拆迁安置房源需要,并在一定程度上缓解了青岛市住房供需矛盾#65377;三是通过项目招标,吸引了一批大型房地产开发企业集团竞标,显化了土地价值,预收3.2亿元的拆迁安置保证金,既保证了拆迁补偿以及安置房的建设,又有效防止了“烂尾”工程的出现#65377;四是拆迁补偿标准未引发周边村庄攀比,周边已完成拆迁改造的村庄,均未对目前北村的拆迁政策提出异议#65377; 　　在推进北村拆迁改造的同时,崂山区政府还帮助村集体解决了一揽子历史遗留问题,彻底清理社区集体财务,特别是通过拆迁安置一次性收缴100多家企业长期拖欠社区集体的l000多万元土地租赁费,充实了社区集体家底,给了全体居民一个满意的交代#65377; 　　北村拆迁改造的过程,始终是探索创新的过程,每一个城中村改造过程千差万别,不可能套用一个模式,但认真总结北村模式的合理内核,学习北村拆迁改造的创新精神,对于推动城中村拆迁改造具有十分重要的意义#65377; 　　 　　北村社区拆迁改造的“351”模式 　　 　　把握好三个关键环节#65377;一是经济测算关,确保改出一片新居#65377;科学测算了居民安置用地#65380;补偿用地的比例关系,确保补偿用地的收益能抵补居民安置住宅的建设,实现收支平衡#65377;二是规划方案关,确保改出一片景观#65377;保证有一个好的规划方案,一个让居民赏心悦目的单体建筑设计风格,设计概念方案努力体现现代#65380;典雅#65380;大气#65380;简洁#65380;和谐的美感,一经展示就为广大居民所认同#65377;三是发展思路关,确保改出一片产业#65377;为社区设计了一定规模的办公文化用房#65380;商服用房,由集体投资或招商引资,为集体经济的持续发展创造有活力的载体#65377; 　　实现了五项创新#65377;一是土地供给变传统出让为项目招标#65377