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城市化水平与房地产投资波动关系分析 　　【摘要】经济的快速发展必然带来城市化进程的加快，越来越多的人口向城市集中，他们需要住房以及相应的市政配套设施，这就为房地产业的快速发展带来机遇，并直接导致房地产投资的增加。由于城市这一平台为房地产开发提供了广阔的活动空间，因而，对于任何正确评估城市化和房地产两者的关系，实现城市化与房地产业的协调发展。 　　【关键词】城市化水平；房地产投资波动；关系分析 　　 　　城市化水平又叫城市化率，是衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口比例来表示。城市化水平的整体评价体系应包括下列要素：城市人口比重（城市人口实际包括非农业人口、居住城区的农业人口和流动人口）；适龄人口入中学率；人均国内生产总值；城市第三产业占国内生产总值比重；城市人均道路铺装长度；城市用自来水普及率；城市人均住房面积；万人拥有医生数；人均公共绿地面积。 　　考虑到城市化是一个多层次、多领域的复杂社会现象，涉及了人口、文化、经济等诸多方面，基础建设和房地产的发展只是其表现之一。在经济学上对变量间关系的研究太多从基本线性分析开始，而确定一个变量的变化是否是另一个变量变化的原因，可以采用格兰杰因果关系检验。因此，本文利用计量经济软件和格兰杰因果检验法，以国家统计局发布的统计数据为依据，探讨城市化和房地产投资增长率之间的关系。 　　1 我国房地产投资增长率循环的景气指标的选取 　　目前常用的景气指标筛选方法有：时差相关分析、K-l信息量、峰谷对应法、聚类分析等。笔者根据数据的可得性收集了与房地产投资波动相关的各类指标近200个，以房地产投资完成额增速作为基准指标，利用时差相关分析方法、K-L信息量方法、峰谷对应法等从中筛选出15个能够反映房地产投资波动状况的先行、一致、滞后景气指标。 　　2 我国房地产投资合成指数及其特征分析 　　我们基于时差相关系数和K-L信息量选择了先行、一致、滞后指标，采用以上的方法构造房地产投资的先行、一致、滞后指标的合成指数，并且为更好地区分周期，我们对各合成??数进行HP滤波以后得到各指数的循环序列。按照“峰一峰”的划分方法，从房地产合成指数的循环序列可以看出，房地产投资合成一致指数从1998年到2008年9月经历了2个比较完整的大周期，第一个周期是1999年3月-2004年1月，第二个周期是2004年2月-2008年3月。而从2008年初开始，我国房地产投资正处在新一轮房地产投资的下行调整的过程当中。房地产投资的每一个周期都在4-5年。而先行合成指数平均领先一致合成指数3-9个月，而滞后合成指数则要滞后12-18个月。 　　3 我国房地产投资周期波动的主要影响因素的计量分析 　　3.1 指标选取及其平稳性检验 　　3.1.1 指标选取 　　根据新古典经济学的观点，房地产投资主要受利率、折旧率影响。因此为了很好地衡量房地产投资波动的主要因素，目前所采用的指标都将是增长率指标，我们将房地产投资完成额增长率INVFR,作为解释变量；而以住宅价格增长率HPR，广义货币增长率M2R、代表成本波动率的每平方米竣工价值的增长率JGCBR、实际利率Rt作为解释变量。 　　3.1.2 平稳性检验 　　在我们建立计量模型之前，我们必须先检验数据的平稳性，如果数据是平稳的，则我们可以直接进行最小二乘估计；如果数据平稳，我们则检验各变量之间是否存在协整关系，以便分析各变量之间的关系。 　　3.2 住宅房地产投资变动率对各影响因素的脉冲响应分析 　　脉冲响应函数的计算结果依赖于各变量进入VAR的顺序。利率的变动对住宅房地产投资起到一个先导的作用，而价格的波动对房地产投资的影响也比较迅速，而M2的变动率和成本的变动率对住宅房地产投资波动的影响相对比较滞后，同时分别赋予R1/HPR/M2R/JGCBRt一个标准差大小的冲击，得到关于住宅房地产投资变动率的一个脉冲响应示意图1。 　　 　　图1 住宅房地产投资变动率对各影响因素的脉冲响应示意图 　　从图1可以看出住宅房地产投资波动对利率、住宅房地产价格、货币供应量和竣工成本等变动的冲击的动态过程。利率对张在房地产投资增长率产生负向影响，且影响增加的速度很快，在第5期时影响幅度达到最大，之后利率的变动对住宅房地产投资增长率的负向反应越来越弱。住宅房地产价格增长率的波动对房地产投资的负面影响则相对于利率的变动来说小，但是在第5期时达到最大，之后这种负的影响也逐渐衰弱。 　　4 小结 　　在政策上，为保持我国房地产业的稳定、健康和可持续发展，应采取以下措施。 　　4.1 要注意货币政策的前瞻性和力度，并采取反周期的货币政策，以避免房价的大起大落。在房价上涨过快之际，要注意避免房价形成大的房地产泡沫；在房价下跌之际，要避免房价