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城市轨道交通对地产价值影响分析 　　摘 要：城市轨道交通通过改善道路通达性所引发的一系列正外部效应，直接影响着沿线地产不同程度的价值增值。文章介绍了城市轨道交通与地产价值的基本内涵，阐述了城市轨道交通对沿线地产价值的影响机理，分析了城市轨道交通对沿线地产价值影响的具体路径。 　　关键词：城市轨道交通；地产价值；正外部效应 　　 　　近年来，随着大城市经济的快速发展，人口数量出现急剧增长，大城市普遍面临交通极度拥挤、环境污染严重和土地资源紧缺的一系列问题。城市轨道交通作为一种高效快捷、安全舒适、环保节能的大容量公共客运工具，能有效缓解和改善这些问题。更为重要的是，城市轨道交通改善道路通达性所引发的一系列外部效应，直接推动着沿线地产不同程度的价值增值，促进了城市轨道交通沿线的经济发展。因此，研究城市轨道交通对地产价值的影响有着重要的现实意义。 　　 　　一、城市轨道交通与地产价值的基本内涵 　　(一) 城市轨道交通的概念及交通特性 　　城市轨道交通是指一个城市或大都市圈范围内以胶轮轨道系统或钢轮钢轨系统为基础的公共交通体系，又称快速轨道交通，简称轨道交通，轻型轨道、地下铁路、有轨电车、高速磁悬浮列车和市郊铁路都属于城市轨道交通的范畴。城市轨道交通作为一种大容量的公共客运交通方式，具有以下交通特性: 第一，能有效缓解公共交通供需不平衡的紧张矛盾，方便居民出行；第二，有利于大城市改善环境、建立可持续发展的交通系统；第三，有助于大城市科学合理调整空间布局结构，推动交通资源的优化配置，提高交通资源的利用率。另外，城市轨道交通还具有高效快捷、安全舒适、环保节能的特征。 　　 (二)地产价值的概念及影响因素 　　地产是土地财产的简称，指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地，地产包含地面及其上下空间。根据土地利用性质的不同，可以将地产划分为工业地产、商业地产、住宅地产三大类。地产价值是指土地财产所具有的价值，包括土地价值和土地上附着物的价值，其货币表现是地产价格。地产价值的影响因素有以下几个方面:第一，土???价值，土地价值是指土地在权属转移及其收益分配中的价值形式及其量化表现，土地价值是地产价值的核心部分；第二，土地上附着物的价值，即人类劳动所创造的价值，是地产价值的重要组成部分；第三，交通因素，道路的通达性和交通的方便性影响着人们对地产需要的欲望和偏好，间接影响着地产价值；第四，区位因素，城市不同区位的地产具有不同的价值，靠近城市中心的地产一般具有较高的价值，城市边缘或郊区的地产价值相对较低。 　　 　　二、城市轨道交通对沿线地产价值的影响机理 　　(一) 改善周边地产的可达性和交通便利程度 　　城市轨道交通最为直接的功能是改善了周边地产的能达性和交通便利程度。人的流动性是城市活动的重要组成部分，大量人口之所以聚集于城市，主要是基于时间成本的考虑。另外，运输转移因素在地产价值中起着重要的作用，而城市轨道交通在客流量的运输转移中扮演着重大的作用。城市轨道交通站点尤其是轨道交通枢纽周边的价值因此大幅提升。以广州地铁1号线为例，其开通后沿线交通条件有了很大改善，仅开通前后，沿线地产就升值约1000元/平方米。 　　 (二) 优化地产利用 　　由于轨道交通沿线的便利性，必然吸引价值最高的业态聚集在站点周边，而价值较低的业态将逐渐向外迁移。如此一来，商业和办公等设施更易向城市轨道交通沿线所辐射的范围聚集，住宅及工业将向稍远的区域外迁，这将极大的提高和优化城市轨道交通沿线的土地利用，使地产价值最大化。 　　 (三) 提高地产的开发和利用强度 　　城市采用何种交通方式与城市当前的土地利用形态有着非常密切的关系。城市主要交通方式的运输转移量越大，所形成的城市内聚力就越强，城市常常呈紧凑集中发展的形态。而城市轨道交通可以促进沿线土地的高密度开发与二次开发乃至三次开发。一般而言，站点200m半径以内为高强度开发，200m~500m为中高强度开发。 　　（四）拉开城市空间架构，使得城郊区域的地产价值提升 　　城市轨道交通能够缩短城市中心区与城郊的时间距离，有利于拉开城市空间架构，使得原本偏僻的城郊区域纳入到都市生活圈中，随着城市轨道交通的建设和运行，为人们提供了快捷高效进入市中心区的交通工具，能有效分离工业区、商业区和住宅区。 　　（五）良好的轨道交通规划将大大提升地产价值 　　地产开发的关键因素之一是不断挖掘土地的潜在价值，并将其最大化。轨道交通铺设将为区域创造新的价值点，良好的轨道交通规划则会提升陌生区域的地产价值。 　　 　　三、城市轨道交通对沿线地产价值的影响具体路径 　　虽然城市轨道交通提供了公共的交通服务，但是随着时间的推移，沿线范围内地产所有者将成为最主要的受益对象，沿线地产价值增值则将成为城市