世联2007年城市新区大盘成功开发模式研究.ppt

城市新区大盘成功开发模式研究 世联研究案例 我们希望通过案例分析得出新区大盘的成功关键因素 区位环境：时代奥城位于天津市西南部边缘板块，华苑产业新区的范围内 项目概况：时代奥城总面积100万平米，是享有优势景观资源，大型公建配套的新区大盘 项目特征：通过极致化的产品打造，突破平台表现，成功占领市场制高点 项目特色：总建面100万平方米的国际化社区，集商务、商业、住宅、五星级酒店于一体 时代奥城为总建筑面积100万平方米的国际化社区 集商务、商业、住宅、五星级酒店于一体 个人、城市与自然，生态商务、高品质健康居住和精品商业完美的相融 整体形象：都市、现代、时尚风格；国际都会中心 天津时代奥城总结： 区位环境：远洋天地位于北京东四环外，项目启动时仍属于城市边缘板块，区域成熟度不高 地理位置：地处长安街与东四环交汇的四惠桥东北角，通过长安街、四环等城市主要快速路可迅速到达CBD、机场、奥运村、金融街等重要区域； 项目进程：2001年6月一期开盘，2002年2月一期业主入住 历史价格：03年均价6700元/平米，04年7000元/平米，05年9000元/平米。 项目概况：城市边缘板块、新区首个、大盘开发 项目规模：占地20万平米，规划建筑面积90万平米，是CBD附近最大的居住社区，项目分为五个区，由30余幢建筑组成。 适度投入：从规划、园林、户型设计、到局部材质的使用，处处体现出对客户的迎合与尊重 配套设施：针对目标客群提供高品质配套设施，满足客户生活所需，体现未来价值诉求 配套设施： 芳草地小学远洋分校、汇佳幼儿园远洋园为住户子女享受高水平教育提供了便利。 同时，小区中心会所内还有健身房、室内游泳池、壁球等健身场所； 小区内现已拥有超市、洗衣房、美容美发等生活配套场所。 形象定位：生活新天地 北京远洋天地总结： 区位环境：沿海赛洛城位于北京东四环外，百子湾路，区域发展不成熟 独特规划设计：通过核心景观轴，将各组团有机联系在一起 产品形态：住宅、酒店式公寓及商铺； 配套：运动会所、医院、学校、幼儿园、地下车库 市场策略：低总价，高品质、差异化 核心客户：CBD白领 独特规划设计：营造开放、互动、交流的社区环境，体现城市生活氛围 项目开发战略：低开高走的开发思路，体现在产品类型与项目功能 销售节奏：产品舒适度走高 北京沿海赛洛城总结： “城市新兴地带，未来都市中心 ” 项目概况： 地理位置：项目位于市西南部，属于城市边缘地带。投资5亿元拿地，原地有二个水泥厂。小区内有条泄洪河，1500米长，50米宽，150亩，计划将注入中水。将原有的两个大坑，改造为地下车库。 项目规模：规模1500亩，规划面积200万平方米，分三期开发，一期02年7月开盘，共1600户；二期有7栋高层，4栋板楼，04年1月开盘，一期二期已入住；在售三，外围沿街将建用于商业的小高层。 城市面貌不佳，无突出自然资源 项目基本资料：济南西部房地产板块的代表楼盘 产品形象：体现现代感、设计感，表达城市意向与国际生活接轨 园林景观：利用坡地地形，营造富于变化的园林景观，将自然元素与现代建筑群结合 配套设施：商业、教育等完善的配套服务/设施，为社区业主提供高品质服务 启动策略：利用区域成熟度开相对中端产品，随着社区成熟度提高，产品走向中高端 开发策略：利用现有配套资源，产品贴近市场，逐步展示品质、围合空间，后续产品逐步走高 项目发展进程： 项目发展战略 案例总结：城市新区大盘项目的两种成功开发模式 “山地上的都市生活” “ 坡地上的北欧风情” “与大师对话 ” 推广主题 三期 （05年底-07年底） 新世界阳光花园5800—6000元/平米 世佳欣居5300元/平米 连城水岸5100元/平米 中高端改善型客户，中产阶层 主力户型130平米左右 三期开盘5000元/平米 目前价格6300元/平米 二次置业为主，中产阶级 首次置业的青年白领 客户 二期 （04年初-05年中） 一期 （02年中-03年底） 实力.荣祥花园3800元/平米 四建泉城花园3900元/平米 凯旋新城4200元/平米 玉景家园2400元/平米 普利南辛花园2500元/平米 周边项目 售价 两居120； 三居130，160平方米 主力户型2居，80-100平米左右 产品/户型 二期开盘3700元/平米 二期后段4200元/平米 一期开盘2700-2800元/平米 一期后段3000元/平米 价格 济南 阳光100 新区大规模项目，市场认知不足，城市意向差 成交客户构成：城市白领阶层为主，后期客户群逐步扩大 战略 主动城市化，通过高品质产品及丰富配套功能建立与城市的联系，聚集人气 机会：良好的区域发展前景，整体房地产市场发展迅速，城市空间扩大 现代感、城市感的整体形象 主流产品启动，后期逐步提升 丰富的