湘潭国际商贸城商业项目发展策划报告上实顾问2008年11月.ppt

2、周边环境 3、物业形态 4、业态布局－巴黎春天百货 4、业态布局－第一食品 4、业态布局－沃尔玛大卖场 4、业态布局－和乐特力屋 4、业态布局－宝大祥＋上海书城 4、业态布局－万达国际影城＋大歌星KTV 1、项目概况 2、项目经济指标 3、总体设计规划特点 4、交通体系和停车特点 5、动线布局 6、功能构成 6、功能构成 物 业 发 展 方 向 综合以上分析，初步建议体量安排如下： 地下建筑面积： 51,000m2 其中：商业部分 : 8,000m2 停车及设备用房： 43,000m2 地上建筑面积： 204,500m2； 其中：商业部分： 115,300m2；  公寓部分： 49,200m2；（含酒店式公寓）  酒店部分： 25,000m2； 办公部分： 15,000m2； 总建筑面积： 255,500m2 具体可根据设计安排做适当调整。 物业体量分析 A体块：卖场＋购物中心 -1—1F：国际品牌卖场； 2—6F，购物中心（以中档消费为主）。 B1体块：电子数码广场 1—5F：电子数码广场 B1体块：家居＋餐饮 1—3F：家居生活广场 4—5F：餐饮、休闲业态（如康体、健身等） B1体块：文化＋娱乐 1F：书城 2—3F：影城 4—5F：娱乐、休闲等业态，如KTV，电玩城等。 C体块：时尚购物 1—3F：精品时尚购物 4—6F：高档次品牌餐饮，及高档商务会所。 商业示意图 商业示意图 视觉识别系统及广告位建议 视觉识别系统及广告位建议 视觉识别系统及广告位建议 视觉识别系统及广告位建议 视觉识别系统及广告位建议 业态定位：餐饮业态 商业物业产品建议 高档品牌餐饮 商务餐饮 中档次大型餐饮 购物中心内：简餐、咖啡店、面包房、小型特色餐饮 西式快餐沿一层临街面布置 购物中心一定要有一个大众中餐的组合、其面积要大于西餐和中餐，以家庭型和宴请型为主，并以当地最有影响力的品牌作为支撑，而且几家店应当拉开档次、实现差异化竞争。 商业物业产品建议 业态定位：影城及休闲娱乐 当下，大型商业体内的电影院已经脱离了单纯作为电影放映场所的功能，而成为全新的综合型消费体验场所。但目前国内现状是，电影院属于高消费行业，因此对客群经济承受力要求较高，且有鲜明的时间段，赢利点集中在周末，所以对停车场的要求及周边商业支持的要求较高。这就要求必须重视购物中心里各种业态的相融互补。也即通过影城延长客户停留时间、通过其他娱乐、休闲、零售业态加大客户的消费总额。 商业物业产品建议 业态定位：服饰 服饰是大型商业综合体内最为重要的支撑业态，且服饰品牌直接决定了商场的利润水平。 本案商业档次定位有分层，所以服饰档次和业种也应根据物业不同位置、不同楼层予以差异化定位。 高档次品牌服饰应设置于精品购物中； 中低档次服饰应设置于购物中心内； 品牌运动类、特色时尚类可设于一层内街。 业态定位：服饰 商业物业产品建议 高档品牌 运动类品牌、特色时尚类 购物中心内：中低档 商业物业产品建议 业态定位：专业市场（数码/家居） 数码类和家居类零售商应当设置在商业价值相对较低的位置，因为光顾这些地方的顾客都是目标消费者，很少有人闲逛，不能产生随机消费，对其他店铺的贡献率低。 在选择这两类专业市场所处物业的时候，还应当注意适当将其与其他业态相独立，既然对其他业态贡献率较低，那么首当其冲的是应当避免其在交通组织上、建筑风格上对其他业态产生影响。 商业物业产品建议 对于主力店营业面积较为深大的，在规划主动线上应留设主进出口，其两旁沿主动线高租金区域规设小面积展示空间的专卖店。 从建筑形式来看，封闭式店铺是购物中心的主流选择，一层临街店铺朝外开门会使整个购物中心损失人气。 商业街不能太宽，超过20米的街道，不管中间怎么设置，也只有单边商业，无法形成双边互动，商机等于损失了一半，一般10－15米比较合理。 商业楼层的价值必须均匀化，就是要让客户产生向上一层运动的可能，设置中庭，就是让客户从视线上能够在竖向尺度上相互沟通，尤其是向上延伸。 商业规划设计要点 商业物业产品建议 商业动线规划决定了项目的商业价值能否充分实现。 本案内街区商业应强调平面动线的规划，包含节点和广场的设计、街道形式和尺度的控制， 而购物中心的商业动线规划则要考虑平