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盐城金鹰项目沟通提报【客户分析及策略】
投资购买客户 集餐饮、娱乐、休闲、美容、观光于一体的名店街区 产品市场定位 定位思考: 1、B1综合体购物,A1街区餐饮休闲,达成优势互补,共同打造湖滨商务区 2、借助品牌优势,领跑区域市场 3、借助规模优势,占领区域市场 4、借助景观优势,提升项目形象与生存空间 5、项目的定位必须符合金鹰的形象 产品策略 功能区域划分 1个核心,4个主力店,强力驱动 2大主题功能区域,互动互补,良性循环 最后销售,引进品牌商家 蓝湾咖啡 主力店 主力店 餐饮区域 休闲娱乐区域 精品配套区域 核心区域 节点商铺控制 最后销售市口最佳的G栋, 引进品牌商家,提升价格水平 业态定位 A B C D E F G H J K L M 特色美食万象城 休闲娱乐 1F:精品店、电玩城 2F:KTV 生活休闲名品店 配套型商业 产品策略 产品策略 特色美食万象城 生活休闲名品店 产品策略 KTV、电玩世界 产品策略 配套型商业 产品策略 PART3 品牌植入----操盘 操盘策略 操盘 策略 总体战略:2个带动 以品牌带动销售;以门面销售带动其他物业销售 分销售类型物业策略: 带租约销售型物业:先租赁再找客户随后拼团销售 纯销售物业:招商并举 主力店带租约销售,其他纯销售 A B C D E F G H J K L M (2720 ㎡) (1526 ㎡) (1712 ㎡) (1378 ㎡) (2309 ㎡) (2840 ㎡) (3244 ㎡) (3714 ㎡) (3356 ㎡) (2272 ㎡) (1272 ㎡) (3595 ㎡) 操盘 租售比 租售比例 地下全面持有,地上90%销售! 带租约销售型物业 纯销售物业 除M栋全部销售 1个宗旨,2个团队; 2大手段, 5个统一 新润城运营模式 操盘 运营模式 【投资客户】 有强烈意愿购买商铺的投资客户共12组,需购买2400平方米 表示观望的客户意向53组,投资面积为5100平方米 【经营客户】 有意向经营的客户45组,面积为5600平方米 【终端消费客群】 愿意去城南消费特色餐饮的客户有80组, 通过客户调研,我司得到如下几组数据 客户分析 客户小结 投资客户关注点 好:看好城南发展,认可金鹰的品牌 差:人气不旺,氛围不浓,交通不便 租赁经营客户关注点 好:看好预期 差:缺乏配套 消费者关注点 好:喜好正品 差:交通不便,区域性消费和中心消费 品牌和预期是核心优势点! 消费习惯需要引导 人气需要提升 客户分析 我们的客户如何找? 走出去,请进来 总体客户策略 客户策略 9大执行策略 锁定客群,设立门槛,整合资源, 打开通路,活动先行,圈层渗透 品牌先行,许以愿景,体验营销 客户策略 盐城金鹰数万名客户资源(VIP客户) 城南商铺所有者、经营者 盐城具备经济实力的投资客户 商会客户(工商联、浙商会、 福建商会) 商铺所有者 商铺经营者 关联高端客户 金融证券行业中高收入客户 资深公务员 企事业单位中高管理层 城镇富裕人群 重要客户 关联客户 核心客户 核心客户3步走 前期锁定,强势蓄水, 活动先行 重要客户2记重拳 通路营销先行, 扫街同步跟进,覆盖全城 关联客户3大攻略 整合政府资源,活动造势, 圈层营销 客户策略 投资购买客户10大心理洞察 追随品牌 看好城南发展 不看好城南的现状,人气不旺 认为配套不够齐全 认为交通不是很便利 控制好销售面积是关键,人气和配套的问题是需要在后期的项目运营过程中弱化、转移。 大多数只能承受面积100平米以内的商铺投资 喜欢投资的商业地产类型主要是街铺和商业街 希望带租约销售或自己出租 看重租金收益和物业增值 对产品定位和价格存在观望 客户策略 租赁经营客户 金鹰固有的招商客户资源 新润城固有招商客户资源 首次落户盐城的品牌商家 品牌餐饮 主题餐饮 文化餐饮 名品家居馆 …… 本土品牌商家 有连锁、规模发展需求的商家 有经济实力运营良好的商家 需要金鹰品牌标签的商家 核心策略: 品牌先行,许以愿景,做好通路 4力支撑: 产品差异力,品牌向心力,地段吸引力, 市场发展力 策略: 体验营销,向工商联要资料,有标准设门槛 客户策略 租赁客户10大心理洞察 看重商铺的地段 看重商铺的发展前景 看重商铺的租金 更愿意租临街门面房 对新项目人气持观望态度 我们不仅要挖掘盐城的实力商家,还需要拓展盐城以外的品牌租赁客户。 在等待区域配套的加强 愿意以品牌为邻 更加愿意长期租赁 更加看重短期的市场经营回报 喜欢跟风,追随大品牌 客户策略 消费磁场 三级消费磁场 覆盖全市 二级消费磁场 辐射城市中心 一级消费磁场 城南核心区域及周边 所有人,以到这里
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