重庆金源时代购物广场项目考察报告2012.6.pptVIP

3、微商圈分析：5-10分钟自驾可到本案的商圈是观音桥、江北CBD以及解放碑CBD，本案在三个商圈最外围的交接点，既不能分流其他商圈的消费人群，也不能借助于成熟的商圈搭顺风车。 4、组团分析：四周有较多人气的是金砂水岸、东方家园智苑、金竹苑和半山华府，但人口也较少，北部的金竹苑等也受到观音桥的分流。 （3）主要的长途用汽车站、火车站、港口和机场：汽车北站、菜园坝汽车站、菜园坝火车站、朝天门汽车站、朝天门港口、龙头寺火车站、江北国际机场，其中比较近的是菜园坝汽车站和火车站、汽车北站。这一系列的长途客运、货运站点为此项目提供了远距离目的性消费的可能性，但是真正起决定性作用的还是项目的吸引力、号召力和微观交通的通达性，因此项目具备了一切成功的外部条件，成败皆决定于项目的内部因素。 2、微观交通： （1）现状： ①道路：东部金源路双向两车道，南部快速干道北滨一路双向两车道，西部兴竹路双向两车道并且旁边有高架桥，北部万兴路双向两车道，最近的大桥是嘉陵江大桥；项目所在地整个地形是北高南低，故北部通道与本案有大概10米的高差，也决定了东西道路与项目不可能在同一平面，只有南部快速通道与本案在同一水平面上，原则上是主要展示面；东部轻轨三号线距本案有600米左右距离，南部的轻轨一号线与项目地之间是嘉陵江，这对于乘坐轻轨来购物的人群有不小的影响 ②公交站点：122、123、127、401、605、615、617、630、631、810、863，除401外，其他公交车站点与项目有至少500米得距离，其中401路站点在项目的中央广场内。 三、项目定位 （一）主题定位：西南第一超级商业MALL （二）客户定位：市一级的购物中心，定位为吸纳重庆市内甚至是重庆周边其他市县的消费人群，例如前期定位的高端产品批发市场。 （三）形象定位：集购物、娱乐、餐饮、文化和休闲为一体的“一站式”商业中心。 四、产品设计 （一）总体布局： 1、如图所示,面向示意图为上北下南，左西右东；①板块是35万㎡的购物中心，②板块是8万㎡地上一层地下两层的停车场，③板块是2.3万㎡的方特科幻公园，④板块是5.5万㎡的君豪大饭店，⑤板块是4万㎡的公寓式写字楼，⑥板块是三栋共计9.4万㎡的高级住宅。 2、购物中心一共6层，写字楼和酒店最高皆是26层，高级住宅28层。 （二）单体 1、购物中心 （1）人流动线：①主广场东部的入口是主入口，由于整个购物中心呈L状布局，与北部的君豪大饭店构成半包围弧状，因而广场东部也是主出口；②车库：主广场上的露天停车场，设计上没有分人车道，建设之初是为了提供展览场地而设计的，显然这有违背人车分流的原则，当然整个项目的地下车库入口在购物中心楼下，进入车库要穿过广场，这也是违背人车分流的； （2）外观： ①外立面建筑材料:购物中心外立面装饰材料有玻璃幕墙、石材、漆胶以及塑料膜制品，整体上仅有居然之家外立面装饰略显大气 ②广告位内容与形式：：如图所示，购物中心南面的昭式广告牌，如农贸市场一样的名字和支撑体设计，一下降低了其档次和地位，主广场上如下图所示的一样，各种广告牌琳琅满目，参差不起，十分的凌乱，更甚者则是广告用的材料是纸制品和塑料膜，这个西南第一购物中心的名号相差甚远。 ③空调位：中央空调系统设置在固定的房间内，没有放在顾客可以看见的地方，这是设计的长处 （3）内景： ①内部广告位：根据不同的业态业种，购物中心内部的广告展示方式也是有所不同，如上图所示的居然之家的广告展示方式是将广告位放在走廊边上，而下图所示的艾米国际影城则是将广告放在墙面上，并且是灯光设计方式 ②装修风格：大多采用简欧风格，材料颜色方面也能达到中等装修水准 ③导购标示：这是设计的不足，全购物中心导购标示非常少，也许是因为中心内部本身业态混乱吧。 （4）其他设计： ①休憩场所：购物中心内部没有足够的休息场所，木质条凳等简单的供消费者歇脚的地方无处可寻。②中庭：下图所示的是椭圆形的中庭设计，六层楼采用了无变化的整齐构造，直观上达到了大型购物中心的标准。③小品设计：就整个购物中心而言，观赏的艺术性小品雕饰缺乏，让人觉得这里只有商业，没有愉悦心情的情调味儿，故而这也是败点。 2、写字楼和公寓和住宅： （1）写字楼和商务公寓： ① 写字楼一栋,3.6米层高，3梯2户，单层1049平米 ；②商务公寓一栋： 4栋,3.6米层高，4梯24户，单层1068平米， （2）高级住宅：①三栋，28层，一字型排开，车库1:1②住宅北面是面积狭小的公共休憩场所，由于绿地率没有达到重庆市建标准，一改再改。 六、业态分布 购物中