镇江红豆置业 ·西荷花塘项目整体定位报告37页.pptVIP

镇江红豆置业 ·西荷花塘项目 整体定位报告 I 调整背景 II 定位调整 III 产品调整 chapter1 调整背景 市场变化 土地变化 市场总量 2007年1－8月房地产投资额为47.91亿元，同比增长19.2％。 住宅投资额为40.04亿元，占房地产总投资额的83.6％，同比增长16.9％。 市场变化 土地变化 销售情况 1－9月镇江市商品房销售面积1844806平米，共17075套。 1－9月成交均价3303.7元／平米，9月份比1月份上涨9.72％。 从7月开始整体市场商品房的销售套数和面积增幅比较明显，但均价变化不大。 供需比为1.16：1，比去年同期略有下降。 市场变化 土地变化 销售情况 1－9月润州区商品房销售面积379403平米，共3650套，占全市总量的20.57％和21.38％。 1－9月润州区成交均价3526.63元／平米，9月份比1月份增长了20.58%，比上月增长5.45%。 润州区商品房市场的整体均价高于镇江整体均价300元左右 。 市场变化 土地变化 市场变化 土地变化 新地块的取得 新增地块（远荷花塘） 原地块 （近荷花塘） 新增地块因为市居民住宅和中学的阻隔，与原地块形成地理关系上的自然分裂，显得较为独立，与原地块关联度不高。 新增地块近云台山，地块内高层可看到长江、具有一定的景观价值。 新增地块东侧靠近西津古渡，具有一定的旅游商业价值。 项目反思 住宅价格走势平稳 新地块与原地块关联度小 高定位具有一定市场风险大 项目整体性受到影响 高价格、高定位、高容积率 定位调整 当前产品设置难以支撑高定位 原有营销思路不适于当前项目定位 chapter3 定位调整 构筑核心竞争力 主题景观 产品细分 品牌资源 自然的号召力 挖掘“荷文化”为主题，汲取镇江历史文化及山水之精华。 产品力 以需求为导向的产品设计，针对不同客群的产品细分。 品牌力 镇江房地产明星企业，香江花城镇江楼市明星楼盘。 功能构成 住 购 娱 以山水等自然条件素塑造特色居住主题 用城市设计的手法表达荷花塘的城市记忆，提供开放的休闲空间 设置主题配套设施，以精致、人性的配套、特色配套提升产品品质 特制性描述 逐自然风景而建的规划——清新自然的 与景观融为一体的建筑——现代明快的 应健康生活而需的配套——健康安逸的 应客户需求而生的产品——品质创新的 人居型社区 chapter5 产品调整 规划建议 产品构成 建筑设计 户型建议 景观设计 商业配套 与城市之间建立联系，形 成开放的空间； 调整荷花塘的水形岸形， 放大城市记忆； 利用水面分割不同的功能 分区。 居住功能块 休闲购物功能块 产品构成 建筑设计 户型建议 景观设计 规划建议 商业配套 1.80 217600 2000 20000 14000 5000 176600 总建（㎡） 容积率 总计 幼儿园及其他 公寓 商业 别墅 高层 物业形态 住宅 高层、公寓、别墅 商业 沿街商铺 配套 幼儿园及其他 产品构成 建筑设计 户型建议 景观设计 规划建议 商业配套 强化公共空间的装饰性和人性化设施 典雅主义的风格化建筑 突出构件的美化和精细，与单体建筑的典雅、大气形成整体与局部、简约与精致的对比。 建筑立面处理简洁明朗、淡雅清新 细部辅以精细的艺术化构件，以柔和自然色系组合给予亲近自然的感官体验。 加强社区入户大堂和单元入户大堂的设计，为社区客厅提升项目品质。 产品构成 建筑设计 户型建议 景观设计 规划建议 商业配套 户型配比建议 1145套 100％ 131000 137600 合计 80 9.8％ 12800 12800 160 舒适型四房 85 9.1％ 11900 11900 140 标准型四房 204 20.2％ 26520 27540 130-135 舒适型三房 340 29.8％ 39100 42500 115-125 标准型三房 96 7.7％ 10080 10560 105-110 经济(小)三房 340 23.4％ 30600 32300 90-95 舒适二房 高层 下限 上限 户数 面积 比例 总面积（㎡） 单体面积（㎡） 户型 类别 高层住宅部分户型配比（近荷花塘部分） 取：133000㎡ 注：1、设4套200㎡平层大户型； 2、设10套180-220㎡顶层复式户型；