成都香港信和122万方水岸坡地项目前期发展策划报告(成都仁智顾问)2019-272页.ppt

4、定位下的要求 适度差异化的特色创新产品 城市封面建筑，建筑立面公建化，城市形象名片 设计生态化（新风系统，超高层及临河高端物业配置地暖及预留中央空调管 线） 国际化五星级酒店 国际学校（幼儿园、小学） 国际化邻里商业中心 具有与河景、公园自然特征相融合的景观特色 国际化的商业街区 顶级社区会所 赠送产品附加值（赠送面积） 星级物管服务 二、成本压力下价格测算 假设项目全部为33F高层，容积率5.0，地上总建筑面积1221697平米,总建筑 面积1442274平米，住宅可销售面积为1160707平米，商业（含酒店）及配 套建筑面积61100万平米。 税后利润率 住宅销售价格 15% 8065.82 18% 8364.97 20% 8564.4 22% 8763.83 25% 9062.97 30% 9562.6 项目实现20%的税后利润率，项目住宅销售均价8565元/平米，按15%税后利 润率来看，项目住宅销售均价不能低于8066元/平米。 三、项目目标客户群定位 (一)成都市同类住宅消费人群分析 1、成都市高端案例客户特征总结 根据各楼盘调查，消费者仍然以成都市区客户为主，20％左右的客户为外地人士，其中 根据开发商背景吸引部分客户，品牌对这部分客户的影响较大。 部分海外人士在成都置业中对自身熟悉的，国际上影响较大的开发商品牌追逐程度最 高。 大户型置业客户收入较高且长期保持高收入水平，年龄普遍偏大，以35岁以上的家庭居 住置业为主。 部分客户购买大户型的目的在于短期居住以及后期长期的投资，部分客户购买目的在于 办公与居家一起混合使用。 注：可比案例为鹭岛国际社区、中海国际社区·橙郡、中海龙湾半岛等； 2、高端案例客户细部特征 客户对于户型选择上在户型房间数一定的情况下倾向于户型面积较小的户型； 对地段的要求以及区域生活、配套等的成熟度要求较高； 对开发商信誉、品牌等存在一定的追逐心理； 对产品的设计以及产品居住的舒适度等要求较高； 项目本身的配套设施等对客户也有一定的吸引力； 3、从问卷调查来看，购买客户有以下几个基本特征： 看重项目大盘的规模、生态环境及自然资源； 目前主要分布在城东、城西、城南、市中心等区域（外地客户应该占一定比例，但是 在本次问卷调查中未涉及外地客户）； 该部分客户目前家庭居住人口较多，部分为三代同堂居住状况；因此，导致部分客户 的购买为二次置业，出发点为改善目前的居住条件； 大部分客户对香港信和不了解，知道信合开发了“中海国际社区”后认为信合品牌较 好，看重信和品牌带来的附加值。 从高端案例销售状况以及其销售客户特征来看，成都具有吸引本地或外地高端客户的能力 （二）项目临河高端物业、150米超高层目标客户群定位 1、项目基本情况说明 大盘规模：总用地面积600亩，净用地面积366亩，总建筑面积122万平米； 根据现阶段规划方案，项目以33层高层住宅、120米超高层、150米超高层、9+1F电梯洋 房和联排别墅共存的高尚住区； 临河位置修建联排、9＋1电梯洋房、150米超高层及120米超高层，有较好的景观价值； 不临河地块，产品定位上略次于临河地块，以33层主流产品为主； 项目的成本核算上将达到8500元/㎡以上，部分产品的成本更高； 项目地处成都城东蜀都大道，西面是优美的沙河河滨公园，东面紧临体育运动中心，南面 紧邻成渝高速和塔子山公园，东南面紧临沙河堡交通枢纽和地铁轻轨站。地理位置优越， 自然资源丰富。 2、项目优势竞争力说明 规模—大盘，总用地600亩，地上总建筑面积122万平米 地段—城市交通主轴蜀都大道，成都门户区位 品牌—香港信和品牌、信和物管、超五星级酒店管理专家、中海国际社区品 牌影响力 交通－21条公交线路，道路通达度好 景观—沙河自然资源，河岸线长约600米，呈半岛形状，紧邻塔子山公园 配套－国际超五星级酒店、商业配套、顶级会所、顶级运动配套 产品—联排别墅、9+1F电梯洋房、33F高层、120米超高层及150米超高层为 主。形态有差异，产品有梯度，档次有差异 3、地块对高端住宅消费群体的吸引力 1）区域对高端客户的吸引力 区域吸引城区客户的特质 地段：中产城东，热点开发区域 生态：沙河自然资源及塔子山公园对高端客户吸引力 品牌：华润、信合、博瑞、阳光100、花样年等品牌开发商聚集， 共同对区域高尚住宅的营造 产品：高端电梯公寓为主，辅以低层低密度及超高层产品 定位：豪宅，品味与身份的体现，成功人士的标志 目前区域形象较差，品牌开发商云集，本案所在双桥子、万年场板块 对高端客户的核心吸引力为生态、大盘及未来发展潜力。项目的特质 基本符合高端客户需求。 区域高端项目案例：华润·