2008年漯河市银河湾三期住宅项目企划思路提案报告(109页)-公寓住宅.ppt

创意为先.策划至上.执行为本;银河湾三期 企划思路提报;我们的做法，与传统企划提案有所不同…… 在本区域，我们是游戏规则的制定者， 因此，城市竞争版块的洞察，是一切工作的前提， 天力行，在追索市场的需求中， 寻求制胜之道……;前 提 对本项目而言，在当前沉闷的市场条件下，客户购房受到很大程度的心理干扰，市场供需两方都显得相对疲软，如何在当前一半是海水，一半是火焰的市场中使本项目走上一条健康、充满旺盛活力的道路，树立项目强大的市场号召力，强化企业品牌感召力将是我们重点考虑的问题。;2008 漯河地产脉络梳理;区域市场化需求分析 区域市场化需求是根据漯河市的总体规划、分区规划、详细规划和目前各类型、各阶层客户的市场需求，按照房地产业的开发管理模式来划分。 一、市场分区及供应分析 由于房地产市场具有区域性的特点，按照目前漯河市的总体规划和房地产开发建设的实际情况，姑且把漯河市房地产市场按区域细划为九大版块：即铁东版块、沙南商业区版块、源汇新区版块、贸易区版块、双龙区版块、沙北行政区版块、郾城区版块、沙北东区版块和行政新区版块。;;（1）铁东版块 这个区域东至高速公路，北至沙河，西至京广铁路线，南至南环路，占地面积较 大，主要分布着漯河市大中小型企业，如双汇、银鸽、烟厂等，属于工业区，市区配 套设施不够完善，教育设施落后，城市污燃较为严重，绿化覆盖率较低，不是理想的 居住环境，房地产开发一般以中低档楼盘为主，来满足现有中低收入家庭的需求，该 区域房地产的价格自东向西呈上升趋势，已经开发的小区有龙泰新苑、燕山花园、东 方恒星苑、铁东安居小区、金山花园、水畔人家、龙泰名门、东方家园小区等；正在 开发的小区有旺旺家园、新空间和金地紫薇花园。按目前的现状，本区域的房地产市 场已出现供大于求局面，营销只有打价格战。;（2）沙南商业区版块 是指湘江路以北，铁路以西，沙河以南，澧河以东这部分区域，本区域是漯河市商业最繁华最密积地方，人口流量最大，属于漯河市商业开发的黄金地段，由于这部分是??城区，开发较早，市政府配套齐全，地价较高，开发一般以拆迁为主，成本较高，若没有商铺，仅开发住宅，往往得不偿失，目前本区域的商业大作漯河新天地已经开业运营，前景一片光明。本区域的开发建设，应谨重考虑、多方调查，寻找市场的空白点，准确定位，快下手，才能得到理想的利润。目前本区域已经开发的居住小区有阳光都市、红日文景苑、锦辉花园、美好嘉园、富豪花园、阳光雅园等，目前本区域市场供需两旺，前景一片大好。;（3）源汇新区版块 本区域所开发的楼盘主要是开源集团开发的森林庄园，具体情况如下：天源集团所开发的楼盘可分成二期，一期主要是五一路南段西侧沿街房，价位较低，已出售完毕，二期工程森林庄园的东半部分，约600多套，共计29栋，房型大中小套都有，销售时以一室一厅、二室一厅的小套和三室一厅的小套销售最快，四室二厅和复式的销售速度最慢，其消费阶层主要是来自本区域附近收入中等偏下的客户，目前开源公司主要在在庄园附近开发一些小盘子，楼盘定位为中等偏上，由于其它区域的房价普遍上涨，开源的房产吸引了大量的低收入家庭前来购买。;（4）贸易区版块 本区域主要是进行商贸活动的地区，市政配套设施不够完善，教育设施落后，属于中低档房屋开发区。由于市经济实用房在这里进行大规模开发，汇集了社会各个阶层的人物，行成一个新的集居住、办公、贸易、休闲于一体的社区，在这里所开发的楼盘主要有柳江小区、康平花园、东京花园、东京新苑、文翠江南等，人员组成以市区中低收入家庭为主。;（5）双龙区版块 本区域是在漯河建市时划定的文化区，汇集了漯河市各类大中专院校，如漯河大学、艺师、乡镇企业中专等。已经开发的居住小区有清华园、金普花园、龙泰华庭、嵩山小区南区、永冠都市文苑、金光小区、怡景花园、阳光嘉园、碧水花园、锦苑小区、郾城房产小区、美好嘉园等。;（6）沙北行政区版块 本区由于市各大领导班子和下属单位多集中在本区域故可称为沙北行政区，本区市政配套设施齐全、道路宽敞、环境优美、教育设施完善，是一个理想的办公、居住、体闲娱乐区域，已得到广大市民的认可，属于漯河市高档住宅区域，几乎每次的楼盘开盘都会达到一个价格的最高水平。目前楼盘有中房黄山小区、金地翠园、海河小区、华东世纪城、舟山花园、金光花园、嵩山小区、海河新区、金汇小区、阳光世纪苑、兰天小区、锦绣天地等。这部分楼盘由于位置优越，绝大部分都已销售完毕，属于供不应求的区域。;（7）郾城区版块 是指沙河以北、嵩山路以西、淞江路以南，107国道以东这个区域，属于郾城区，区内有一整套的县委班子，人员居住较为复杂，由于与源江区相临，有部分市民购房多选择沙北行政区，本城区的政府