星彦地产2006年成都市花样年花好园营与销执行报告 .ppt

花样年 ·花好园 ——营销执行报告;【前言】;【报告纲领】;目标设定;【目标设定】;住宅供销;2006年成都市区土地供应情况; 目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。;产品分析;;【区位地段】——周边配套;【片区发展前景】;【产品】——规划;【产品】——户型构成;【产品】——户型点评（小户型）;方正实用，布局合理； 主次卧飘窗设计； 赠送6米挑高空中花园连接客厅。;方正实用、布局合理； 日照通风良好； 客厅、卧室飘窗设计； 赠送6米挑高空中花园。;方正实用、布局合理，明厨明卫； 客厅带飘窗； 主卧赠送6米挑高空中花园。;横厅设计，宽敞大气； 超大生活阳台； 次卧赠送空中花园； 主卧客厅均带飘窗。;超大入户花园； 横厅设计，宽敞大气； 主卧赠送空中花园； 次卧客厅均带飘窗。;超大入户花园； 客厅、次卧室均带飘窗； 主卧赠送6米挑高空中花园。;入户花园； 横厅设计，宽大舒适； 客厅赠送6米挑高的空中花园； 卧室均带飘窗。;入户花园； 横厅设计，宽大舒适； 赠送6米挑高的空中花园连接次卧； 客厅、次卧均带飘窗。; 住宅 优势： 1、面积紧凑、功能分区布局合理； 2、明厨、明卫，通风采光良好。 3、赠送挑高空中花园，高性价比；; 发展商品牌—— 深圳品牌发展商，07年为花样年品牌年，可参与品牌联动活动。　 高品质配套服务—— 花样年物管，彩生活平台，提供完善的高品质配套服务。;5大核心竞争力： 高品质产品 现代时尚建筑＋成熟实用户型。 高性价比 赠送大面积的空中花园/露台。 多种产品组合 多功能小户型＋实用居家产品。 发展前景 武侯国际新区发展，武侯区政府入驻。 附加值： 发展商品牌＋完善物管配套。;竞争格局;【本区域板块分布特征】;【本区域待建项目】;主要分布： 双星大道两侧及附近，武青路、草金路及武科路附近； 时间： 这些楼盘均已推出或将在07年上半年推出； 未来片区供应较大，竞争较为激烈。;【片区竞争楼盘概况】;【个盘分析】;总占地面积;总占地面积;总占地面积;总占地面积;总占地面积;总占地面积;【营???主题】;【产品分析】;【竞争楼盘价格分析】;【竞争楼盘入市时间分析】;【竞争楼盘销售情况】;【竞争楼盘推出情况】;【竞争楼盘客户分析】;【开发商分析】;【竞争占位】;【竞争格局小结】 ;客户分析;【本区域客户特征】;;【本项目目标客户分析】;主力客户：作为该区域目前性价比较高的项目，其主力客户为该区域中青年轻购买力，首次置业较多，主要选择2房产品； 购买因素：项目区位、楼盘品质、开发商品牌； 营销推广：需从客户购买心理出发，建立符合其购买本质的营销手段； 补充客户：可适当继续挖掘市中心、城西南客户； 其它片区客户：对地段和小户型年限仍存心理障碍。;销售策略形成;【销售总体策略】;【销售阶段铺排建议】;【市场比较】;据本项目在市场中的竞争位置及自身产品考虑，建议采用“中高价入市，住宅引爆市场，小户随后”的销售策略。 建议住宅均价4000元/平米，小户型4000元/平米入市，具体需根据项目入市后市场反映再行调整，整体实现4000元/平米以上均价。;每月销售计划;营销策略执行大纲;营销策略执行;优势：■ 项目自身素质较佳； ■ 拥有成熟适用、独具特色的产品； ■ 开发商有一定品牌效应。 劣势：■ 项目部分为40年商业产权，市场认可度不高； 机会：■ 该片区将成为未来两年内成都房地产的热点区域； ■ 竞争项目的推广也为本项目带来客源； 威胁：■ 片区内同期项目数量较多，存在一定的竞争； ■ 客户对片区的认同度目前仍不太高。;【营销主题】;【营销主题】;方向二：外双楠·上层院落·花园社区;【营销主题】;展示策略;根据项目所处阶段，制作不同的围墙广告； 作用：展示项目形象、吸引过往行人，发布项目信息； 时间：07.4月开始至年末； 位置：沿双星大道和武青西二路处围墙。;展示攻略1－现场销售中心包装;三大模型－区域规划模型、项目模型、户型模型 宣传资料－海报、户型单张 花样年品牌宣传物料－期刊、花样会会刊等;实体样板房2套： 两房（实用户型） 一房（独立空间） 包装建议： 根据户型的不同，充分发挥各户型优势，整体调性温馨自然，重装饰。 生活化演绎——让房子发生故事，是样板间，更是一种生活场景。 ;样板房包装——购房客户场景描述;描述： 今年我们搬进了“花好园”，孩子都快上小学了，应该给他一个独立的空间，小卧室有9㎡，这里的房子带飘窗，看起来比其它地方的房间宽很多，儿子爱把他的乒乓球拍啊、手套啊扔在这里，有时还