cbd区域写字楼底商市场调研报告.doc

CBD区域写字楼底商市场调研报告 报告说明： 本报告所调研的商业形式主要是指写字楼底商（包括部分商住型写字楼），对 于大型独立的综合性卖场和零散的居住型公寓底商，不在为本报告的重点研究范围以内。 商业市场不及写字楼市场的透明度高，其中所涉及的问题较为复杂和多样， 并且具有很强的商业私密性，所以本报告只是通过常规调研得到的初步结论，还需要更进一步细致深化和更有针对性的研究，以求得更务实的结论。 总体市场状况 目前，CBD区域写字楼底商市场的发展还很不成熟。我们从当前各个项目 对于底商的市场策略入手，分别从底商销售和持有经营两方面进行统计分析。 销售市场 表一：CBD区域写字楼底商当前在售及前期已售项目统计 项目名称 商业 面积 （平方米） 已售 商业面积 （平方米） 商业 成交均价 （元/平方米） 写字楼 面积 （平方米） 写字楼 成交均价 （元/平方米） 商业 开业时间 万通中心 11951 7759.2 38180 85000 22000 2006年底 朝外SOHO 64000 36769.08 40382 56000 22500 2007年底 SOHO尚都 50000 40194.58 35000 40000 20000 2007年8月 东方梅地亚中心 21149.28 1697.48 33643 79000 20000 2007年8月 中环世贸中心 8000 0 0 150000 20000 待定 北京财富中心 58000 10000（一期） 35000 100000（一期） 22500 2005年 富尔大厦 4000 4000 32000 47000 17000 2005年 蓝堡国际中心 3500 3500 32000 30000 16000 2005年 建外SOHO 90000 90000 35000 100000 16000 2004年 嘉都大厦 10000 10000 30000 12000 16000 2004年 合计/平均 300649.28 193920.34 04年：32500 05年：33000 06年：36800 —— 04年：16000 05年：18500 06年：21125 —— （备注：表中数据来源于市场部实地调研及房地产交易管理网） 根据市场监测统计，04年至今区域写字楼底商投入到销售市场的面积达300649.28平方米，已经销售的面积为193920.34平方米。未售面积均为07年开业的新项目。04、05年区域写字楼底商的平均售价在33000-35000元/平方米，而06年当前的平均售价达到36800元/平方米，年增长率为11.5%。04年的首层黄金铺位通过拍卖，售价达到6万多元/平方米，而目前的写字楼底商的首层显赫位置已经卖到8万多元/平方米。我们根据市场状况和走势预测，07年写字楼底商的整体平均售价将接近4万元/平方米，铺王的售价可能会达到9-10万元/平方米。同时，一个项目中，写字楼的售价和底商的售价是相互促涨的，品质好、营销积进、价格上涨的写字楼，其底商的售价也更高。 持有经营 表二：CBD区域写字楼底商持有经营项目统计 项目名称 商业面积 （平方米） 商业租金水平 （美金/月/平方米含物业管理费） 商业出租率 （%） 写字楼租金水平 （美金/月/平方米含物业管理费） 商业开业时间 国贸中心 60000 60-200 100 35-40 1990年8月 嘉里中心 30000 50-120 100 30-35 1999年 世贸天阶 80000 40-170 35在装修 25-30 2006年12月 万达广场 30000 拟定70-200 —— 拟定35 2007年初 华贸中心 172000 拟定70-200 —— 拟定30-35 2007年4月 世纪财富中心 35000 拟定60-180 —— 拟定30-35 2007年5月 银泰中心 25000 拟定90-200 —— 拟定36 2007年6月 北京财富中心二期 48000 待定 —— —— 2007年中 金地中心 20000 待定 —— —— 2007年中后 北京国际中心 40000 待定 —— —— 2007年中后 恒基广场 待定 —— —— —— 2008年 国贸中心三期 待定 —— —— —— 2008年 （备注：表中数据来源于市场部实地调研） 从市场调研得到，过去CBD区域写字楼大面积底商持有经营的项目不是很多，主要是国贸中心和嘉里中心两个项目，世贸天阶是06年的新增的开发商持有商业经营的项目。但从07年开始，目前在建的综合体项目均将自己手中的商业持有经营，而不出售，形成了未来区域底商总体持有量加大的局面。万达广场采用“定单式”的开发运营模式，在项目开发建设的同时，就与世界知名