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关于投资性房地产公允价值模式的探讨 【摘要】公允价值的引入是新会计准则区别于旧会计准则的关键之处。本文分析新会计准则对投资性房地产在公允价值变更与转换方面的会计处理，以及探讨该模式在我国的运用的影响和现状。 【关键字】投资性房地产 公允价值 模式 投资性房地产公允价值计量的动因分析 （一）全球经济一体化要求引入公允价值 我国加入WTO以后，与国际经济联系越来越密切，房地产行业也面临着巨大的挑战。这要求我国的会计准则尽可能的消除与国际会计准则的差异。这有助于我国的企业参与国际上的竞争与合作。 （二）公允价值能更好的表现投资性房地产的特性 房地产企业有投资金额大，周期长，流动与变现能力差，高收益与高风险并存的特点。人们习惯将投资性房地产作为固定资产看待，按其估计使用年限计提折旧。根据我国近几年房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值都高于账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。 （三）投资性房地产采用公允价值计量能更好的体现投资者的利益 近年来我国房地产发展速度很快，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值叫较账面价值移交很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能很好的体现这些公司股东权益。 二、投资性房地产公允价值的运用 （一）使用条件 2007年1月1日开始执行新会计准则规定，对于投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况才可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得采用两种计量模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 （二）投资性房地产的变更与转换 1.投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式，它们的变更应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房 对于房地产开发企业，将用于经营出租的房地产收回重新用于对外销售的，相应地从投资性房地产转为存货。采用公允价值模式计量的投资性房地产转为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 3.采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。这与国际准则第57条对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则有中国特色的投资性房地产准则银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 【例】甲为一家房地产开发企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。 甲企业的账务处理如下： （1）2007年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本