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工业开发区土地集约利用中产业调整研究 　　 [提要]根据工业开发区开发中产业与空间集约之间的关系，从产业发展切入，初步探讨提高工业工业区土地集约利用程度的产业调整的原则和途径以及存在的问题，探讨其产业发展的具体对策。 　　 [关键词]工业开发区 土地集约利用产业调整 　　 　　开发区土地集约利用 　　开发区的概念及分类 　　 开发区（Development Zone）是指在一个国家或地区，以达到一定的经济发展目的的区域。[1] 开发区是指是在上世纪年代中期以来，经国家或地方政府批准，为吸引外资、发展高新技术、促进地区经济发展而划定一定的区域范围，在经济活动中采取宽松的政策和灵活的措施，提供良好的基础设施条件等吸引投资，实行相对特殊体制和优惠政策的特定经济区域。 　　 开发区有多种分类标准，以其经营活动的特征进行划分，可以分为农业开发区，工业开发区，商业开发区和旅游开发区等。其中工业开发区是最常见的类型。 　　土地集约利用的内涵 　　 土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。随后，土地集约利用的概念被引入到城市土地研究中，土地集约利用即通过增加在土地上的投入，以获得更多土地产出的土地开发经营方式。按照土地投入方式的不同可以分为资金集约型，劳动集约型和技术集约型。[2] 　　开发区土地集约利用的评价 　　 对于土地集约利用的评价体系，国内外诸多学者有不同的论点，但大都从土地利用结构、土地产出程度、土地收益程度进行衡量[4]。 　　按照这一分类，工业开发区土地集约利用程度的评价体系可以从空间集约度和资金集约度两方面进行构建。[5] 　　 　　 　　开发区土地集约利用与产业的内在关联 　　 经济集约是开发区土地集约的最终目的，而空间集约是达到经济集约的手段之一。资金集约应当作为工业区土地集约利用的首要指标。不同产业因其生产工艺与流程的差异有不同的容积率，而容积率高的产业其投入产出率未必高。即两者并不存在显著的相关性。若要通过容积率等规划指标对工业工业区的空间集约度进行控制，必须依据工业区的产业发展规划，按照不同产业制定相应的容积率等空间指标。 　　5．工业开发区经济集约度提高的途径 　　 按照企业个体和工业区乃至区域划分，工业开发区经济集约度提高应当从工业区产业结构的优化和企业工业生产技术的提高入手。 　　5．1优化产业结构 　　结构优化是系统优化的核心。通过合理优化工业区内的产业结构，通过土地置换等手段引入上下游产业延伸其产业链，在工业区内部尽量减少生产运输交流等成本，可以在整体上提高工业区土地利用集约度。 　　5．2提高企业生产技术 　　虽然存在土地报酬递减规律，但地块上的企业若提高其生产工艺水平，那么将提高边际临界，从而在保持相同投入的条件下将获得更多产出。 　　二、开发区土地集约利用中存在的主要问题 　　 1.部分开发区土地供应率偏低。部分工业区缺乏有效的政策引导，产业导向不明，对于工业区未来的发展缺少可持续规划，没有形成产业优势和规模效益，导致土地达到供应条件后没有企业及时进驻，土地供应滞后。 　　2.开发区工业用地综合容积率普遍较低。由于工业区部分工业的性质决定了往往以单层厂房为主，决定了其工业区容积率较低。同时也由于部分开发区建立较早，当时企业进区门槛低，集约用地意识差。 　　3.部分开发区投入产出强度偏低。目前部分工业区投资强度没有达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）规定的投资强度最低下限值，主要是因为这部分工业区工业用地出让较早，土地价格不高，工业区以引进项目为核心，侧重于满足企业要求，没有严格按照国家规定控制用地规模，导致项目用地规模偏大，投入产出强度偏低。 　　开发区土地集约利用的产业发展策略 　　产业发展规划 　　 结构优化是系统优化的核心。产业发展规划应当从产业结构入手，考虑城市地区产业结构及工业区已入驻的产业合理把握其产业结构调整方向，并指导具体工业区管理。 　　 通过产业规划对工业区产业结构的优化，可以在整体上提高工业区土地利用集约度。 　　企业进入选择 　　 由于市场的不确定性和工业区启动的需要，事先的产业规划难以准确无误的把握。同时由于城市和区域的产业结构变化，工业工业区的产业自身存在新陈代谢。而工业区的整体产业结构完全调整有较长的周期，同时需要巨大的资本投入。这本身与集约利用原则违背。产业优化应当在总体产业结构规划的基础上以企业为单位渐进推进，并主要通过管理方对企业的选择完成。 　　 工业开发区的产业发展无论是对新入园企业还是对已有企业的调整