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德国租房制度对我国启示 　　【摘要】 德国通过完善的租房政策和在商品房市场上的重税政策保持了房价的长久稳定。过去10年里,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。为了解决百姓的住房问题,我国应学习德国,除了在商品房市场上用交易税禁绝楼市投机,弱化商品房的资本属性外,更重要的是学习德国的租房政策,通过租房来满足广大买不起房的中低收入阶层的住房需求,以缓解商品房市场紧张的需求压力,进而达到稳定房价并调节房价的目的。 　　【关键词】 德国租房制度;租房人利益;公租房 　　 　　从2003年起,我国的房价开始驶入快速发展的轨道,面对高企的房价,百姓只能望房兴叹,更为严重的是房地产业不仅绑架了GDP,也同时绑架了地方财政。相比商品房市场的复杂,租房市场相对简化许多,而且通过租房来满足广大买不起房的中低收入阶层的住房需求,可以缓解商品房市场紧张的需求压力,进而达到稳定房价并调节房价的目的。 　　一、德国的租房制度 　　1977年至今,德国平均房价仅上涨60%,同期个人收入已增长3倍;过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。从房价的绝对水平上看,相关统计数据表明如果仅是购买一套70平方米的住房,全国平均价格大约为8.85万欧元,大约相当于一个普通德国人一生工资收入的11%。可见,要在德国拥有自己的住房可以说毫不困难,但是58%的民众却选择了租房居住,年轻人租房的比例更是高达77%。租房成为德国民众解决住房问题的首要手段,这主要得益于德国租房制度具有以下特点: 　　1.保护租房人利益。在德国之所以有如此多的人选择了租房,与政府采取了广泛措施保护租房者利益有很大的关系。(1)房租的“指导价”制度。在房租水平上德国并不是任由市场供求关系确定房租,而是由各地区的市政建设部门与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构,定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张“租房价格表”。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议,并公开发表,这份表格有着公认的权威性,基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。(2)严格的法律保障。德国租房市场的繁??,很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。在租价方面,出于对租户的利益保护,法律对房租做了上限限制:如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%,就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉,且结果不仅是房租应立即降20%,房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%,就构成了犯罪,房东将受到更高额度的罚款,甚至被判三年徒刑。另一方面房东也不可以随意涨价。法律规定,三年内房租涨价如果超出20%,就作为违法处理。在这个限额内,先前的合同没有做详细规定的情况下,如果房东租价的上涨价格百分比超过市场物价指数的上涨百分比,房客有权利拒绝房租上调。除价格之外,法律在其他方面也充分保障了房客的利益。如法律规定,房屋租出后,尽管房子所有权依旧属于房东,但房子的使用权仅属于房客,包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子,不能要求房客搬出。房东若要解除租房合同,承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径,不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出,在法院设定的合理迁出期限届满前,租赁关系也一直存续,房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。 　　2.广开门路提供房源。高租房率和稳定租价的基础是充足的房源,德国政府通过多种方式,大力拓展房源。二战后,面对房源极其短缺的局面,德国联邦各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重,大力建造“社会福利性住宅”,以低于市场租金的1/3或1/2出租,同时政府采取了一系列措施鼓励各投资群体为出租房出力。合作社共同建房是德国住宅建设的重要组织形式,政府对合作社建造出租房给予了多方面的政策倾斜:一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等,均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金。对于私人投资者和地方房地产公司,政府提供无息或低息的贷款,鼓励他们为低收入群体提供价格低廉的出租房或对出租住房进行修缮。除了鼓励措施,政府同时采取了一些强制措施,保证出租房源。一方面德国法律规定,所有由合作社建造的住房必须用于出租而不能出售。德国合作社建造的房屋数量占到全国总数的1/3左右,如此庞大数量的房屋只能用于出租无疑对出租房源的稳定起到重要作用。另一方面德国地方政府还规定,房地产开发商在建造住房过程中,必须预留一定比例的住房专门卖给或者租给低收入群体。 　　二、对我国的启示 　　1.用法律保障租房人利益。德国有非常完善的《租房法》保障租房人利益,从居住者的利益角度来讲,租房和买房的差别不是很