我国商品房预售预告登记制度立法完善.docVIP

我国商品房预售预告登记制度立法完善 　　一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景 　　 　　在《物权法》颁布之前，关于商品房预售，我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是，我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商，置已经登记的预售合同于不顾，就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记，导致“一房二卖”甚至“一房数卖”的纠纷频频发生。究其原因，主要在于以下两点。 　　第一，我国预售登记备案制度实质上属于一种行政意义上的备案义务，对于预售合同的生效并无影响。从我国的现实情况来看，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起到维护不动产交易安全的作用。但是，该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在的商品房享有物权性质的期待权，相关法律、法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。 　　第二，商品房预售合同之标的是正在建造中尚未完工的商品房，从预售合同订立到不动产的交付和登记尚有一定的时间差，且我国对于不动产所采用的是登记生效主义，不动产只有办理登记之后权属才发生转移。所以在这段时间内房地产开发商可以与第二买受人另行订立买卖合同，并将房屋登记于其名下。而先前的第一买受人无法获得房屋，只能寻求债法上的救济。虽然在预售合同订立之后，第一买受人有请求预售人在未来移转所有权或他物权的义务，但是此为债权，在预售人实际将房产登记于第二买受人的名下时，依物权优先原则，第一买受人无法主张要求返还该房产，只能要求预售人承担违约责任。 　　虽然违约责任为买受人提供了补偿损失的途径，但是违约责任的救济乃是事后的救济，而房屋关系到人们最基本的居住问题，金钱上的补偿作用有限，更何况还要经过成本高昂、耗心劳力的诉讼。所以面对实力和地位强悍的房地产开发商，应当如何为弱势的买受人提供制度上的保障或者救济呢?我国《物权法》第20条规定的商品房预售预告登记制度为此提供了事前的制度保障，??得买受人能够平衡自己的弱势地位。 　　 　　二、预告登记的制度价值 　　 　　(一)预告登记的制度价值 　　所谓预告登记，是为保全将来发生的不动产物权变动而将债权请求权记载于登记簿的登记，这项制度通常是为期房买卖或者其他不动产期权交易设立的，因此不是对现实不动产的登记，而是对将来不动产物权变动的请求权的登记。预告登记制度旨在保全对不动产物权变动之债权请求权，虽有对抗第三人效力，但性质上仍然是债权；其作用在于对未来物权变动效果的预设定，使债权经公示后发生排他效力，阻击后登记物权的变动效果。 　　预告登记的效力是预告登记制度的中心问题，因此，各国立法均对预告登记的效力作了规定。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。上述三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。 　　1.权利保全效力 　　预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。 　　2.权利顺位保全效力 　　当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。 　　3.破产保护效力(满足的效力) 　　即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。 　　预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人藉预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成债权物权化的现象。 　　 　　(二)商品房预售合同登记与预告登记的比较 　　第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能无从体现。 　　第二，根据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为