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我国城中村改造对策研究 　　一、我国城中村改造的实践 　　 　　在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的“城中村”。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开对城中村的改造。在改造中，主要涉及政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，这些要素的不同组合，在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式。其中，北京、深圳、杭州等地城中村改造模式较为突出。北京模式实行政府规范、市场运作、因地制宜的政策，运用社会资本等多种手段，引入便利店等新型商业业态。深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式，改造的主体为房地产商(政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发)、城中村集体(城中村股份合作企业自行组织改造)，以及以上二者的结合(城中村股份合作企业联合房地产商合作改造)。杭州模式则是由政府统筹改造城中村的一种模式。市政府负责城中村改造政策和规划制定，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造主体，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡城中村集体土地。 　　 　　二、昆明市城中村现状 　　 　　1　昆明城中村概况 　　根据昆明市政府的计划，从2008年到2012年，该市将对主城区的336个城中村进行改造，涉及总建筑面积4000多万平方米，相当于昆明主城区7～8年的商品房建筑面积。其中一环以内城中村22个，一环至二环51个，二环以外263个。截止到去年上半年，昆明已有86个城中村进入全面拆迁，累计拆除城中村建(构)筑物760万平方米。113个村的项目改造规划通过市规委会审议。37个城中村工程建设已开工，工程建设面积510万平方米。昆明城中村绝对数量之大，布局之广，较全国其他省会城市更为突出。 　　2010年9月28日，昆明市首个城中村回迁安置房张官营落成入住。张官营模式即“先安置、再搬迁、后拆迁”，优先启动回迁安置房及公益性项目建设，并按照“???府主导、企业参与”原则，严格参与企业准入条件，通过比选，让具有资质、实力、讲诚信的企业参与到项目改造中来，发挥引领作用，以此确保村民回迁安置房的建设以及城中村改造的推进。张官营城中村改造实现了零上访、零投诉、零加层、零强拆的“四个零”记录，得到社会各界广泛认可，成为全市城中村改造的样板。借鉴全国城中村改造的成功典范，结合自身实际情况，通过探索创新，昆明的城中村改造逐步走出了具有昆明特色的道路。 　　 　　2　昆明城中村的特点 　　(1)量大面广，基础设施短缺 　　在249平方公里范围内有多达336个城中村，涉及村民60多万人，而且从城市核心区到城市边缘均有分布。此外，城中村开发强度普遍过大，公共活动空间缺乏，供水、供电、电讯、煤气和排水等市政设施不完善，脏乱差现象普遍，给城市形象和群众生活带来严重影响。 　　(2)建筑密度大，容积率高 　　昆明市城中村的平均建筑容积率0.8，二环路内达1.43，有相当一部分村庄的容积率在2.0以上。部分区位条件好，靠近市场的村庄甚至高达4.0。远高于一般的城市居住小区1.8的容积率，改造的难度很大。 　　(3)产业分布混乱，环境状况恶化 　　不规范的乡镇及村社企业、以租代征建设、租用民房办家庭作坊式企业众多，企业用房与居民房屋相互交织，企业生产时的废水、废气、废料随意排放，加重了环境的恶化。 　　(4)违法用地、违章建筑严重 　　城中村常利用土地的区位优势，大量出租集体土地。据统计，该市2004年违法用地清理8000余宗、近13万亩，大部分发生在城中村。城中村居民大量私建房屋用以出租，“握手楼”、“贴面楼”、窝棚式房屋占城中村房屋比重大，城中村的违法建设较为严重，特别是当城市建设需要进行拆迁时，许多村民把加层等违章建设当作获取高额补偿的一种手段。 　　(5)人口结构复杂，社会管理滞后 　　城中村聚集着大量的外来人口，有的城中村人口密度大，流动人口聚集，治安防范和矛盾化解机制弱，治安问题时有发生，管理形势日趋严峻，造成诸多社会隐患和城市问题。 　　 　　三、深入推进昆明市城中村改造的对策建议 　　 　　1　坚持规划先行，统筹合理布局 　　按照“规划预定功能、功能引导产业、产业聚集企业、企业促进发展”的思路，坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设、完善功能”的原则，科学编制城中村一村一策改造规划，实现与城市建设总体规划和片区控制性详细规划相衔接，通过有序、有效的重建改造，合理调整城市用地布局，推动产业发展、片区繁荣，完善城市功能，美化城市环境，提升城市品位。 　　 　　2　整