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我国房地产信贷政策调整预期目标和对策研究 　　 　　 　　 我国经济多年来的持续、稳定增长，使我们的综合国力得到很大增强。房地产业作为国民经济发展的支柱产业后，其对提高人民生活水平和经济发展的影响也越来越大。随着我国房地产业的不断发展，其对GDP增长的贡献率不断提高。当然房地产业在发展过程中也会存在这样和那样的问题，这些问题的性质是发展过程中的问题。国务院副总理曾培炎前不久在充分肯定我国房地产业发展对国民经济作出的突出贡献的同时，认为目前就全国而言，房地产投资偏快，主要反映在空置率上，要加强房地产投资引导，运用经济、法律手段，约束别墅、高档商品房的盲目发展，促进经济适用房的建设。中央《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以下简称“新政策”的出台，更被房地产商称作为央行十年来出台的最严厉的措施。众所周知，房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎。一旦出现问题对金融安全的影响也很大，因为房地产开发中约70％的资金来自银行。一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。 　　一、新政策出台的背景 　　1.央行检查房地产贷款问题显现 “十五”期间房地产行业作为国民经济的支柱产业，管理层一向非常重视。而近几年来房地产业的迅速发展，离不开商业银行大量贷款的支持。为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年 9月30日发放的房地产贷款进行检查。这次检查共抽查房地产贷款 20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380亿元；个人住房贷款12158笔，金额 44亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9．8％和24．9％，这一比例引起了管理层的极大关注。因此，去年年底，银监会还未成立时，央行就开始着手起草相关文件来减少房地产业迅速扩张可能引发的金融风险。 　　 2．商业银行房地产开发贷款增长迅速 　　 根据央行的统计，1 998年至 2002年，商业银行房地产开发贷款??额平均增长25．3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了这些地区房地产投资的过热倾向。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。 　　 3。上海上半年房地产新增贷款比例激增 　　 中国人民银行上海分行对今年上半年的信贷统计显示，在上半年的全部新增贷款中，五大行业贷款总量超过七成。其中，房地产贷款增长突出，占到了整个新增贷款的近两成。来自央行上海分行的最新统计显示，截至2003年 6月末，上海中资商业银行各项房地产贷款余额为2427．27亿元，比年初新增456．1 7亿元，同比增长 54．87％，是商业银行最主要的贷款投向。其中，个人住房按揭贷款余额1348．27亿元，占全市商业银行房地产贷款余额55．55％；比年初新增 257 49亿元(含个人商用房贷款 21．89亿元)，同比增长61．9％，同比多增41亿元。各类房地产业开发贷款余额1079亿元，比年初新增 198．7亿元，同比增长46．8％，占全市商业银行房地产贷款余额 44 45％。 　　 4．央行今年贷币供应量增长过快 　　 今年上半年，央行两次统计均表明贷币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展。 　　二、新政策调整的实质 　　 6月5日，央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，进一步强化房地产信贷管理。新政策主要是对房地产开发的四个主要环节的运作加以严格的限制：其一是对作为房地产开发基本元素的土地供应加以严格的限制；其二是对房地产开发商的组织投资行为加以严格的限制；其三是对建筑施工单位的建筑生产过程加以限制；其四是对房地产市场中的需求消费加以严格的限制。其主要内容包括： 　　 1．开发方面 　　 房地产企业自有资金不得低于项目总投资的30％、需要“四证齐全”才能获得开发贷款、严禁房地产开发流动资金贷款。 　　 2．土地方面 　　 严格控制土地储备贷款的发放和严禁向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。 　　 3．建筑方面 　　 严格控制建