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我国房地产金融历史、现状和未来发展趋势 　　一、我国房地产金融的发展历程 　　 　　从各国对房地产金融的研究来看，英国是最早进行房地产金融研究的国家，美国对不动产的研究侧重于应用，其学科起步较晚，但发展迅速，目前居世界领先地位。我国近代商品经济发育迟滞，造成房地产金融发展较为缓慢。 　　清光绪34年(1908年)公布《殖产：银行条例》后，1911年殖产银行作为中国的第一个房地产金融机构在天津正式成立，实行股份制。其主要业务是对农业、工业等发放中、长、短期贷款。长期贷款可用田园、房屋或股票、债券等作抵押，在30年内还本付息。借款总额不能超过抵押物价值总额的70％。 　　民国三年(1914年)，国民党政府仿效日本，公布了《劝业银行条例》，并成立劝业银行。它是全国性的房地产金融机构，资本总额500万元，并发行债券。1915年，农工银行颁布条例，规定该行以定期抵押和分期抵押放款为主，在农村发放可用田契作抵押品的贷款。1933年，国民党政府拨款250万元，设立豫、鄂、皖、赣四省农民银行，后改名为中国农民银行。1941年颁布《中国农民银行兼办房地产金融业务条例》，同时设立房地产金融处，以协助政府实施平均地权而开展的房地产金融业务。1942年颁布《中国农民银行房地产债券法》，房地产金融处可以按规定发行债券。 　　旧中国房地产金融的发展，除了政府银行外，―…些商业银行和绝大多数的外商房地产企业，在房地产资金的融通上也起了重要作用。除了银行直接投资房地产外，房地产抵押贷款业务也较普遍。据考证，由于抵押贷款的利率高、抵押期短、逾期不赎，因此，银行很乐于发放房地产抵押贷款业务。1936年，外国银行在中国占有的房地产估价为13265万元，8家英商地产公司在银行的透支达其资本额的54．5％，3家美商房地产公司在银行的透支达其资本额的89．7％。 　　上海中国人经营的银行甚至大钱庄也十分热衷于房地产抵押放款。1906年福康钱庄的房地产抵押放款占其抵押放款总额的11．5％，到20年代，该比例增加到20％左右，1936年占68％，1943-1944年高达97．3％。 　　新中国建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动???所以城镇房地产金融仍然存在。1956年，我国工商业社会主义改造基本完成后，房地产交易活动就基本停止了。在这一阶段，中国实行高度的计划经济体制，城镇住房建设由政府和企业直接投资、开发、分配和管理，属国家或集体所有，职工住房实行低租金、高补贴为特征的供给制，因此，从建国一直到70年代末，中国金融行业的住房信贷基本是空白。 　　1978年以后，随着我国经济体制改革，国家住房投资逐步由财政无偿拨款转为银行贷款，建房由企事业单位各自建房转为房地产公司统一开发建设，分配由单位购；建房并低租金分配给职工逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转化。房地产业作为一个独立的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。 　　1992年末，中国工商银行、中国建设银行系统先后成立了房地产信贷部，制定了职工住房抵押贷款管理办法。各银行开始大规模进入住房金融领域。与此同时，上海市借鉴新加坡的经验，按照“住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户管理、财政监督”的原则率先建立了住房公积金制度。上海的公积金制度很快推广到全国，有效地提高了职工家庭解决自住住房的能力。 　　1995年，人民银行颁布《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》，它标志着以商业银行自营性信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷体系基本确立。 　　1998年，为确保国民经济持续、快速、健康发展，中央决定在努力稳定出口和增加基础设施建设投资的同时，进一步深化住房体制改革，把扩大住房建设作为重要的经济增长点，以扩大内需。同年，人民银行下发《关于加大住房信贷投入、支持住房建设与消费的通知》，进一步放宽了住房贷款的条件，委托性住房金融业务的承办银行扩大到所有国有独资商业银行和交通银行。 　　住房体制改革的积极推进和金融行业住房信贷政策的出台，使中国金融行业住房信贷进入了一个快速发展的新阶段。尽管如此，房地产金融业务的发展仍处于起步阶段。目前，个人住房贷款余额占银行信贷资产的比重很低，截止到2001年9月，市场占有率最高的商业银行也只有9％左右，远低于世界发达国家20％以上的水平。 　　 　　二、我国房地产金融的发展前景 　　 　　当前我国工业化和城市化的任务十分艰巨，随着农业生产率的提高，将有大量农村人口向城镇转移，按每年一个百分点的速度减少农村人口，需50年才能赶上世界平均水平，这50年内房地产业作为支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。在未来20年内，中国房地产业的主要功能是为城市化服务，为城市新居民定居服务。当我