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房价与地价关系因果检验1998―2006 　　摘要：文章在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998―2006年的房价和地价的季度数据建立误差纠正模型(ECM)，使用Granger因果检验方法对我国的房价和地价的关系进行实证检验，得出结论：短期而言，房价对地价没有影响，而地价是房价的Granger原因；长期来说，房价和地价存在双向因果关系。因此，要控制房价，短期内关键是抑制地价过快上涨；长期则要通过合理安排土地供给，加强住宅的建设规划引导，从而避免房地产价格的大起大落。 　　关键词：房价；地价；通货膨胀 　　中图分类号：F293．3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1002―2848―2007(01)－0072―06 　　 　　一、引言及文献回顾 　　 　　近年来我国房地产市场获得了迅猛发展，房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难，这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅是一个经济问题，而且是一个社会问题。弄清房价与地价的关系，有效控制房价，成为政府和学者们关注的焦点。 　　对于房价与地价的关系，国内外学者进行过相关探讨，部分学者认为房价决定地价：Smith从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比列关系。OSullivan从传统的一般均衡理论出发，运用引致需求分析框架研究了房价与地价的关系，得出结论，高地价是高房价的结果而不是原因。相反，另一部分学者认为，房价是由地价决定的：Dowall和Landis分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统地影响新建房屋的价格。Kim研究韩国房地产时，认为高地价是房价上涨的一个主要原因。Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。Cheshire和Sheppard在分析土地规划的福利效应时认为规划带来的不利后果是扭曲了地价，使得英国的房价相对于收入而言在全球居于前列。徐艳认为地价过高是北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策研究中心课题组研究中国房价将高地???作为高房价的一个主要原因。杨慎和包宗华认为地价的大幅上涨必然导致房价大幅度提高。因此，要控制房价就必须降低地价。 　　另一方面，部分学者认为房价与地价相互影响。高晓慧从萨缪尔森的地租和产品价格关系出发，引申到地价和房价关系上得出：地价是房价的基础；房价是地价的表现；房价对地价有反作用；地价与房价呈正相关性。这个研究主要是采取的定性分析和规范分析，缺乏实证研究，说服力有限。刘琳和刘洪玉从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系。从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高；从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。地价与房价之间为线性正相关关系。苗启虎和王方华认为房价上涨导致地价上升，但土地供应量变化对房价将产生巨大影响，因此提出政策建议：继续推行土地出让挂牌竞价制度；增加土地供应，抑制房价；通过利息率和影响消费者预期来抑制房地产的投机需求。 　　此外，部分学者对房价地价关系持有其他观点：张宏斌认为，地价应由市场机制决定，地价与房价不存在一个固定的比列关系。地价上涨是由住宅市场所决定的，房价的上涨则是由多方面因素所决定的。姚先国和黄炜华认为，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。Peng和Wheaton以香港为例，分析了改变土地供给对房价和住房供给的影响机制，土地供给限制会引起更高的住房价格，但不会减少住房供给。Mostafa Morsi El Araby考察了埃及政府在城市住房和住房土地方面管理土地供给和价格的角色。市场的力量和政府政策决定了土地和房屋价值以及土地使用模式。Monk和Tse Raymond从住房开发商行为的角度进行分析，发现开发商的策略、投机行为、土地囤积行为等会对房价与地价关系产生影响。 　　另一部分学者对房价与地价关系进行了经验研究。况伟大通过构建一个线性城市的住房市场和土地市场模型，对其进行了经验检验，得出结论：规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性正相关关系。Raymond根据香港土地和房屋销售1976―1995的年度数据，运用Granger因果分析对房价和地价关系进行了实证检验，发现房价和地价不存在因果关系。政府出售土地的目的是最大化收益，这与资源配置的效率目标是一致的。Davies通过回归分析，认为地价不仅与房价相关，而且与土地利润率和贷款利率高度相关。Edward、Joseph和