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房价波动经济根源及其对策浅析 　　摘要：房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业。房价要与国家经济发展和居民收入水平相适应，房价的大起、大落都会对国家的经济和社会带来冲击。通过对我国房价波动的现状进行研究，对其中存在的问题进行了详细的阐述，并提出政策建议。 　　关键词：房价波动；经济根源；供求关系；对策 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）05－０065－02 　　 　　引言 　　自1998年房地产改革以来，我国房地产市场的发展历经“泡沫”与“寒冬”，2009年下半年起又掀起了新一轮房价的上涨，被美国《福布斯》杂志2009年底评为七大近在眼前的金融泡沫中的第二位。2010年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，海口、三亚的房价更是分别上涨了58.4%和56.1%。3月29日，国土资源部公布的《2009年全国主要城市地价分析报??》中首次提到“租价比”概念，并明确表示北京、上海、深圳等一线城市的住宅市场已出现严重泡沫。从两会时的热点话题到当前国家一步步政策的调控， 无奈的高房价仍似脱缰的野马，桀骜难驯，似乎“没有最高，只有更高”。这是为什么呢？我们暂且撇开那些不规范的炒作因素不说，仅从经济学的供求关系视角，浅析这一现象的成因及其对策。 　　一、房价持续上涨与供求关系分析 　　房地产价格一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。表现在：当需求增加，供给不变，或者供给增加幅度小于需求增加的幅度，就会使房价上涨；相反的，房价就会下跌。牛凤瑞（2009）等学者认为，房地产市场的有效供给不足是房价居高的根本原因。2009年在多种“救市”政策的刺激下，房市需求如打了一针强心剂，商品住宅销售面积8.5亿平方米，创历年记录，增长43.9%（上海、北京分别增长了48.9%和82.3%），但商品住宅的供给却因投资增速放缓（仅为6.1%），施工进度、竣工率下降，显然落后于旺盛的需求，商品住宅竣工面积5.77亿平方米，增幅仅为6.2%。 　　作为一个具有保值增值功能的消费品，房地产市场的信息不充分、开放的有限性以及高风险高收益也使得房地产富有很强的投资性。在卖方主导的住宅市场上，开发商拥有定价权，消费者多是价格接受者，供需缺口的扩大给了开发商哄抬房价以可乘之机也给投资、投机需求带来了曙光。投资、投机需求（“双投”）看中的是庞大的刚性需求群体，已超越刚性需求和改善性自住需求， 高收入群体的投机需求对中低收入群体的消费需求有明显的挤出效应。同时，房地产市场上由过度预期所带来的炒房、购房的羊群行为将需求进一步扩大，推动房价的攀升。这种人为的制造短缺，营造恐慌性购房的状况导致了百姓住房消费不堪重负。 　　从根本上讲房价的高低是由市场供求关系决定，也就是市场的力量在起作用。但是住房不是一般的商品，即是价格非常高时，人们也不会转而购买其他功能相似的替代物而减少需求。这是因为用于建房的土地是一种稀缺性的自然资源，也就是说不管人类社会的生产技术有多么发达，也难以对这种资源的稀缺性产生丝毫的影响。即用于建设住房的土地稀缺性是无法改变的。因此，正是由于这种共存的稀缺性和必需性，使得住房的供求变动表现出一种与其他商品不一样的特殊性。 　　地价是房价的组成部分，高地价最终会推高房价。现在的情况是，在房地产交易环节，地方政府放弃土地增值收益；在土地出让环节，却对高地价津津乐道，政府对普通住房建设高价供应土地，充当了高房价的幕后推手。通过土地带来滚滚财源，成为地方政府的重要利益链条。根据国土资源部公布的数据，2001年，土地出让金收入不过占地方本级财政收入16.61%；2008年，全国土地出让总价高达9 000亿元，土地出让金已成为许多地方政府财政预算外收入的最主要来源，占地方财政预算的60%以上，个别市县达70%左右。在当前经济困难，税收增长率持续下降，扩大内需，增加投资，提振经济的大背景下，土地出让金收入的增减对于地方政府的决策部署和投资行为影响甚大。 　　始自2003年出台人行121号文，国家从供给层面、需求层面以及供需两个层面，对房地产市场采取了一系列宏观调控措施，试图使过热的房地产市场退烧。但这些政策基本的出发点都是要保持而非打压房地产市场的稳步发展，因而并未对逐渐泛起泡沫的房地产市场发挥多大的挤压作用。由此也就向人们传递了这样一个信号，即房地产市场有持续伸展的空间，可以预期房价将是不断上涨的。 　　如果说2007年9月出台的银发359号文在一定程度上遏制了投资性购房行为，在国际金融危机等多重因素共同作用下，多少使房地产市场有所降温，个别城市房价甚至出现较大幅度的回调，但随后出台的一系列税收、利率等优惠政策，完全冲抵了359号文的政策效果，这种政策上的改弦易张，