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房地产业信息沟通技术 　　提要信息和生产率的改进导致了商业和产业结构的重要长期变化,使得整个产业更加倾向于大的房地产公司和功能的专门化。改变房地产决策系统的信息结构能够改变系统活力和分配效率;另外,在不同的机制管理下,更好的信息能够增加房地产周期的广度。 　　关键词:信息和沟通技术;生产率;市场效率 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A 　　 　　一、前言 　　 　　房地产和建筑公司是非常重要的部门,运用了大量的资本和大量的劳动力。居住成本对于家庭和商业企业来说,是一个非常重要的预算项目,而建筑环境影响了人们生活的质量和生产率。本文调查了信息和沟通技术对于房地产业全过程的影响,主要表现在三个领域:(1)信息和沟通技术在房地产业成功运用的调查;(2)房地产业市场结构、服务质量和生产率的评测;(3)对这些变化宏观内容的推断,尤其是房地产周期的推断。 　　 　　二、房地产业总览 　　 　　房地产业一直是高交易成本的信息产业且极其无效率,原因是资产的异质化和交易的不频繁性。甚至评估当前的市场价格遇到诸多严重问题。资产、资产所有人、街坊、公共服务、金融等诸多特性都能影响房地产价格。关于房地产价格决定因素的大量文献显示,有上百种重要的价格预测变量。将这种复杂性与这些资产只卖一次或两次的事实结合起来使得价格预测非常困难。其他因素决定了合适的土地运用和资产价值。附近投资的样式和外部因素,如噪音、空气污染、交通拥挤等都需要被市场和城市规划者们考虑进去。房地产决策也依靠土地利用管制、金融机构、合法契约和风俗文化。这些意味着一些很小的因素,例如租约条例或者当地政府的决策,有时候能够给资产价值产生较大的影响。 　　战略的不确定性也导致了重复利用信息问题。房地产决策问题使得情况很像囚徒困境,这种情况下个人理性抉择变成了总体的不理性,单独的工程价值被需求所评估,但是如果每个人都在这个地方建房就会导致市场崩溃。很明显,这种问题起因于个人决定的不透明性,它可以靠更多的完整信息所解决。 　　另一个严重问题是信息不对称和原则性冲突。投资者不像了解产业内幕的人有那???多的信息。当工程资金紧张的时候,甚至独立专家如评估师也不得不报告好的景象。公司过分保护信息的文化深深地存在于房地产业,房地产代理商被认为是活的数据库。房地产经纪商拥有这样的观点:关于房地产的数据仅仅属于公司的私人信息。这种强烈的文化可能会随着网上自由信息的获取而改变。一些聪明的投资者注重市场无效率的成本,这种无效率是由错误的信息导致的,从而使这些投资者变得更加期望获得更好的数据和数据分析。然而,绝大多数产业认为是局内人的优势,并从周期得到利润。无论如何,透明和市场效率将要减少风险,所以将减少资本成本,因此可以得到更加长期的发展:更多的工程、更加稳定的就业、更少的破产和温和的衰退。信息技术为实施这些变化提供了工具,与此同时,信息和沟通技术也正改变着公司运转的方式。 　　 　　三、信息和沟通技术的运用 　　 　　1、通过网络市场信息。在20世纪中期,每个主要国际多功能房地产公司采纳因特网市场公司战略的要旨。并不是所有这样的战略都完全成功,最初的非实际的期望慢慢退却。但明显的是,因特网变成了一个公司战略的一个最主要因素。除了公司的网页,一种财团的形成,因特网也成为房地产销售和租赁的一个重要广告媒介。 　　2、虚拟的浏览增加了房地产销售生产率。最初,一些人相信,在电脑前,用户通过网络浏览产品,查看周围的用户信息和得到贷款而不需要房地产经纪人。这些最初的形式由于受到因特网泡沫的影响而失败。网页并未代替代理商,但它提高了服务质量和生产率。可以预测的是,未来更多的家庭买房子无需代理商的出现,最后减少房子的展示和提高房地产经纪人与客户的效率。代理商可以通过网络向客户展示30间房子,而无需花4个星期六去展示20间房子。 　　3、评估方法和转变时间。评估公司的主要资产,除了职员的技能,都是销售数据的文件。其他的代理商,如水公司、规划代理商、当地政府,能够用额外的数据将各个房地产公司联系起来。10年前,评估公司评估销售数据,这是一个冗长乏味、耗时的寻找过程。这些销售数据都将过期几个星期,因为需要时间将用纸记录下来的信息转化成胶片。现在,专门化的搜索引擎允许评估者订购销售数据。在一个包含信息和沟通技术的系统,银行可以通过邮件来发出评估要求。 　　4、汽车办公室。生产率的提高过程开始于传真、私人数据助理、微型电话,是房地产的主要影响因素。传真允许签字的文件传输,谈判从相距很远的地方就可以进行,节约了时间。微型电话对房地产业的发展有着重要影响,一个房地产开发者可以利用这样的电话在车里面一天可以节约大约1～2个小时。由于任务地点的不同,部分房地产业务通过电子商务来完成。电子邮件、有