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房地产价值评估与投资中资本化率 　　提要在房地产价值评估与投资中，资本化率作为重要参数，极大地影响到采用收益法进行评估的真实性与客观性。本文就资本化率相关问题进行分析，以期为资本化率有关研究提供参考。 　　关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A 　　房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。 　　收益法在房地产评估中的公式一般为： 　　纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r 　　纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r 　　纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s） 　　纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s） 　　其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。 　　从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。 　　 　　一、资本化率的内涵、特点及决定因素 　　 　　资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。 　　从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。 　　资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。 　　在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。 　　 　　二、资本化率的确定原则 　　 　　1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。 　　2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率