房地产估价司法鉴定文书撰写若干建议.docVIP

房地产估价司法鉴定文书撰写若干建议 　　房地产估价司法鉴定是指依法取得相应资格的鉴定机构和鉴定人受司法机关或当事人委托，依据国家的规定和有关资料，运用科学的方法，对房地产价值进行评定和估算并提供鉴定结论的活动。 　　房地产估价司法鉴定文书不同于房地产转让、房地产抵押等其他目的所出具的估价报告书，它是司法鉴定人依照法律规定的条件和程序，运用专门知识或者技能对诉讼、仲裁等活动中所涉及的专门性问题进行科学鉴别和判定后制作的规范化文书。房地产估价司法鉴定文书是鉴定结论或鉴定意见的裁体，具有法定性、权威性和严肃性，是法院判决的法定证据。 　　笔者认为在撰写房地产估价司法鉴定文时要注意以下几点。 　　 　　一、出具房地产估价司法鉴定文书规范格式要按照司法部《司法鉴定文书规范》的要求制作 　　 　　日常估价目的出具房地产估价报告规范格式是按国家质量技术监督局和原建设部联合发布的国家标准《房地产估价规范》(GB／T50291-1999)，包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等，全国的房地产估价报告规范格式得到了统一。但是在撰写房地产评估司法鉴定文书上，不能仅仅按照《房地产估价规范》，还要根据2007年11月1日司法部《司法鉴定文书规范》要求，包括标题、编号、基本情况、摘要、过程、分析说明、鉴定意见、落款、附件及附注等内容。同时，《司法鉴定程序通则》第22条也规定房地产估价司法鉴定人进行鉴定，要采用房地产估价专业领域的技术标准和技术规范。即注册房地产估价师同时作为司法鉴定人，要在《司法鉴定文书规范》基础上结合《房地产估价规范》技术标准和技术规范来撰写房地产估价司法鉴定文书，不能以行业特殊性为由，改变房地产估价司法鉴定文书的制作要求。笔者认为，房地产估价报告书和房地产评估司法鉴定文书是两类不同性质的文书，应分别编号，司法鉴定专用章(钢印和红印)仅用于房地产评估司法鉴定文书，落款处有司法鉴定人签名或盖章、司法鉴定人的执业证号等；房地产估价报告书落款处有注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章，应坚决杜绝两类文书混用的现象。 　　 　　二、估价的假设和限制条件的应用 　　 　　司法鉴定所涉及的房地产估价，因有些条件限制难以全面掌握房地产估价司法鉴定对象的资料，在这种情况下，房地产估价司法鉴定机构应当在房地产估价司法鉴定文书分析说明过程中予以充分的表述，例如当评估某宗标的物时，对房屋的用途、建筑面积、土地用途、土地使用年限等基准信息资料不是很了解或者诉讼双方当事人对标的物有异议时，房地产估价司法鉴定机构应根据收集的资料进行假设，向法院申请，获得法院的书面确认，才能依据假设进行评估，同时也要考虑到出现标的物新资料后，会对先前做出的司法鉴定结果有影响，要做房地产估价司法补充鉴定。 　　 　　三、房地产估价时点的确定 　　 　　日常房地产抵押、房地产转让报告中通常确定的是房地产在估价时点的现时价值。一般是当事人委托房地产估价机构，通过房地产估价师与当事人沟通对估价时点比较了解。但司法诉讼案件的经济活动又通常发生在过去，而法院在判决、执行时又发生在现在或将来，而经办法官对房地产估价的专业性问题并不了解，在确定估价时点时，应将估价时点的概念告知经办法官。让经办法官在分析具体案情和诉讼双方当事人沟通确定后，由经办法官确定符合案情实际的估价时点，法院以书面材料形式出具司法鉴定协议书。 　　 　　四、确定鉴定对象的价值定义和范围 　　 　　司法鉴定涉及的房地产估价，受诉讼案件各种背景条件影响，为满足案件判决和执行的需要，估价结果很有可能并非我们通常所定义的公开市场价值。例如，以资产抵债的，为抵偿价值；用于拍卖执行的，可能为市场价格或拍卖底价；用于协议转让的，可能为快速变现价值，其变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费；房地产在强制处分和快速变现时，根据目前类似房地产拍卖价格与正常市场价格的比例关系，要确定假设在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的比率，等等。房地产估价司法鉴定机构必须在司法鉴定文书中对估价结果给出明确的价值定义，并在房地产估价司法鉴定文书鉴定意见中予以重点说明，便于法院和当事人双方了解价值定义，防止鉴定意见和估价报告被错误地使用，引起不必要的纠纷。 　　另外，还要与法院进行及时沟通，了解司法鉴定对象的具体范围。例如在司法鉴定评估企业整体资产时，需要区分动产和不动产，有些动产很少，不能就因此不做区分，要考虑自己有没有资质做此项业务。因为它们之间的特性不同，把握影响其价值的因素所需要的专业知识和经验有很大的差异，例如质量、性能、新旧程度、产权状况、占有使用情况、市场行情等，所以对它们的价值进行评估通常不是房