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房地产信托投资基金(REITs)在我国发展若干思考 　　【摘要】在我国目前的金融环境下,房地产业融资渠道单一,投融资金融创新滞后,在一定程度上限制了房地产企业的成长,同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行,加大了金融风险。房地产投资信托基金作为一种创新融资方式,正得到大力发展。本文指出了目前我国发展房地产投资信托基金存在的突出问题,同时提出了发展房地产信托投资基金的若干政策建议。 　　【关键词】房地产;信托投资基金;REITs 　　 　　2009年下半年以来,我国楼市过热,资产价格泡沫风险积聚,引起中央的高度重视。自国务院出台“国四条”遏制房价过快上涨以来,房地产调控的一系列政策也紧随其后,陆续出台。今年,由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》广泛征求意见,并将于近期开展试点,这意味着银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将确立并得到大力发展。 　　 　　一、房地产信托投资基金的概念及特点 　　 　　房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts),英文简称REITs,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960年,美国首先推出REITs。经过几十年的发展,REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用,监管法规体系也不断健全,市场规模不断壮大,成为金融市场中极具特色的一类金融产品。作为一种投资基金,REITs同样具有投资基金的基本特点,分散投资风险,专业理财,严格监管,透明度高。同时,由于REITs采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,与房地产投资相比,REITs具有较高的流动性;REITs有目标性、针对性的投资策略,可获取较高的回报收益;REITs的投资者还可享受税收优惠。 　　 　　二、当前我国发展房地产信托投资基金面临的主要问题 　　 　　2008年12月3日召开的国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条正式明确了我国房地产投资信托基金作为创新融资方式的性质。尽管我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋,但是还面临着一系列的问题与障碍。 　　1.相关法律法规、政策体系的缺失。目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务,没有完善的房地产投资信托基金法,房地产投资信托产品难以进行公募和上市流通。同时,我国现行税法政策体系缺乏变革,没有建立国际上通行的关于信托的税收制度,致使REITs的发展存在重大的税收阻碍。 　　2.信息不对称问题严重。在当前情况下,REITs通过购买股权投资于房地产企业,很有可能引致被投资企业的道德风险。特别是我国目前房地产开发企业参差不齐,多数房地产商面临着法人治理结构低效运作等问题,在基金投入这些房地产企业后,利益被原有股东侵占,道德风险就更为突出。 　　3.我国房地产开发市场发展的不稳定性。REITs是一项以长期投资、持续经营为特征的金融业务,剧烈波动的市场内外部环境势必对其发展带来各种冲击和影响。我国房地产行业既是拉动GDP增长的重要支柱,也是政府抑房价、保民生的重点行业,可以说充满着变革与博弈。 　　4.缺乏高素质、专业化REITs的管理人才队伍。REITs的投资活动即涉及房地产市场,又涉及资本市场,重点是房地产资产运作,又涉及房地产开发和房地产投资运作等,因此需要具有良好的政策理解能力、战略投资眼光、精通投资银行业务,熟悉财务、法律等专业知识的理财专家,当前国内能够符合这些条件的专业人才并不多。 　　 　　三、发展我国房地产信托投资基金的政策建议 　　 　　1.加快建立健全法律框架、政策体系,完善现行信托计划法规。近日,我国第一部调整房地产信托投资基金法律关系的部门规章――《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(REITs方案),由银监会联合央行草拟完毕,很快将颁布实施。在此基础上,要加快出台《产业投资基金法》,以建立一个完备的符合REITs运行条件的金融环境;此外,应进一步完善《公司法》、《信托法》,制定针对投资基金特别是REITs发展的专项法规和管理规定。另一方面,应借鉴美、日等经济发达国家的经验,尽快建立规范REITs的法律体系,使其有法可依。 　　2.建立完善的REITs内部组织结构。REITs必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。在我国,证券公司、信托投资公司、基金管理公司作为投资基金的管理机构,受发起人的委托,制定投资计划,管理运用基金,与住宅银行、抵押银行、信托银行等组成多元化的投资机构体系;由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,