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房地产公司项目管理中存在若干问题与对策分析 　　【摘要】 本文对房地产公司项目管理中存在的若干问题与对策分析进行了论述。 　　【关键词】 房地产 项目管理 对策分析 　　Abstract : This paper discusses the pro-blems in the project management of the real estate company and countermeasures. 　　 　　在当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点,是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产开发项目是一项复杂的系统工程,产业链很长,一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。房地产项目开发商作为管理主体,是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者,对工程建设项目要负总责。 　　1.我国房地产公司项目管理中存在的问题与对策分析 　　1.1缺乏可行性研究,投资决策仓促盲目。可行性研究是在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口,不重视前期的项目详细可行性研究,项目市场定位不准确,浪费了项目的时机、时间。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后,大多会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面,也不完全可行。可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。 　　1.2设计监理不当。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等???开发商重施工、轻设计,比较重视项目施工阶段的投资控制,往往会投入大量的人力、物力去审查或计算建筑安装工程造价,却很少考虑如何才能达到投入合理的资金获得适用、经济、美观的有形建筑产品。按照惯例,作为项目“三控”(质量、进度、成本)之一,一般投资控制咨询单位实际上就是施工监理单位。而此时项目的施工图纸已完成,投资控制只能在现有的施工图纸基础上进行,对成本控制的范围、力度大大减弱。 　　1.3项目进度管理及成本控制失控。项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。对于一个房地产企业来说,要使自己能够在激烈的市场上立于不败,加强对自身项目成本的核算控制,如何达到减支增效,是今后发展中必须十分注重的问题。 　　1.4项目管理概念的狭隘与局限。项目管理概念的狭隘与局限,导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。 　　2我国房地产公司项目管理的对策分析 　　2.1要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作和前期工程项目管理计划工作。项目前期研究分析工作一般包括:投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。前期的项目可行性研究是项目的灵魂,而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头,只有龙头中有“魂”才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作,就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构,收集、整合决策支持性资源;完善决策程序,提高决策水平和效率,使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 　　2.2项目的设计阶段是项目建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节和决定项目投资的重点阶段,必须加强设计阶段的投资控制。拟建项目经过决策立项后,设计就成为房地产开发建设的关键,其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标,立足于技术定位,从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、