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房地产项目工程造价控制与管理 　　摘 要:如今市场经济条件下，房地产项目竞争也越来越激烈，而如何在竞争中节约成本，进行有效的项目造价管理也是重中之重的环节，它贯穿于房地产项目开发的各个阶段，而每个阶段又有着不同的特点，本文从房地产项目的投资决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段如何做好造价管理进行简要的分析和探讨。 　　关键词:房地产；造价管理 　　 1、引言 　　 在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中,如何求生存求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中,除了开发适销对路的适应市场需求的产品外,最重要的是控制价格,尽可能地减少工程成本,降低产品市场价格,最大限度地提高企业的投资收益。这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注,既为热点又是难点。如何降低工程成本,提高企业工程投资收益,有效地控制工程造价是关键。 　　 2、当前房地产开发造价管理中存在的问题 　　 2.1工程前期造价控制不当 　　 房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的设计概算和投资估算的作用，因此，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的“三超”现象。 　　 2.2开发商对设计不够重视 　　 长期以来，许多房地产开发商对设计不够重视。开发商完全不按照国家标准支付设计费，把设计费压得很低，把设计周期压得较短等，导致设计的图纸质量不高，设计人员随心所欲，设计变更频繁。这些都给控制工程造价带来较大的难度。 　　 2.3招标方式不规范 　　 房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标，竞争不够充分。有的房地产公司为了赶工期，抢进度，喜欢采用费率招标方式选择施工单位，认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地产公司采用所谓的“议标”，即在投标人报完价后，采取讨价还价的方式与对方议价，这种方式的缺点是比较明显的，例如投标人在首次报价时故意抬高，水分很大，留出足够的空间来议价。 　　 3、房地产开发项目的???价控制对策 　　 3.1投资决策阶段的工程造价控制 　　 在房地产建设项目中,在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下,工程造价的控制应从以下几个方面入手:1)项目选址是项目成功与否的基础。a.项目选址应符合城市规划;b.项目要有准确的市场预测与市场定位;c.要编制科学的环境评价报告;d.应做好地质勘察工作。2)编制投资估算。在投资估算中,设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图,工程内容、费用构成应齐全、合理,确保估算质量。通常主要采取的措施是进行多方案比较,设计方案不仅要技术上可行,而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是下阶段工作的重要依据。 　　 3.2规划设计阶段的工程造价控制 　　 工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是管理与控制工程造价的重点阶段。在设计阶段工程造价应从下面五个方面进行控制和管理: 　　 3.2.1优化设计方案 　　 专家指出,虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%-2%),但它对工程造价的影响程度却能达到75%。建设单位在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用先进的技术方案。2)实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天,开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制,通过设计招投标来选择优秀的设计单位,同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后影响销售,造成资金长期得不到回收。 　　 3.2.2技术设计和施工图设计阶段的造价控制 　　 方案设计招标完成后,还要重视技术设计和施工图设计。在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段,可避免无谓的浪费。对于一个建设项目,开发商要做到心中有数,而作为设计单位,在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算要用数据说话,开发商应对设计方案提出限额设计要求,并为之创造外部条件。 　　 3.3项目施工阶段的造价管理 　　 （一）建设单位、设计单位与施工单位在开工前仔细审核设计图纸，严格遵守设计规范，把在施工中可能出现的问题，在图纸会审阶段予以解决，避免在施工过程中影响工程进度与质量，或发生返工等现象，导致不必要的人力、物力及财力的浪费。 　　 （二）对于施工过程中发生的变更，必须在进行经济对比优选变更方案后，经建设方、设计单位、总监理工程师共同签字认可后实施，并在变更下达中要求附加变更价款，将被动的